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La maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell'edificio bastano per avere l’ok agli interventi edilizi che danno diritto al Superbonus 110%.
Il Superbonus 110% è lo strumento ideale per riqualificare un edificio: secondo una analisi del Corriere della Sera l’incentivo statale potrebbe aumentare il valore dell’immobile persino fino al 32% in più. Introdotta dal Decreto Rilancio e prorogata con la legge di Bilancio 2021, l’agevolazione al 110% opera nel solco della transizione verde annunciata della Commissione europea nel dicembre 2019. I vantaggi sono evidenti: taglio dei costi in bolletta, efficientamento energetico, minor impatto ambientale ma anche spazio all’adeguamento delle strutture con l’istallazione di ascensori, montacarichi e scivoli e alla gestione personalizzata di luci, impianti di riscaldamento e produzione acqua con i sistemi di building automation. Come unici limiti per poterne accedere, la normativa indica come obbligatorio:
- aumentare l'efficienza energetica di almeno due classi energetiche o, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta (nel caso l’edificio sia di classe A);
- realizzare almeno un intervento trainante.
Come accedere al Superbonus se, però, come molti, non si abita in una casa indipendente ma in un condominio? Vediamolo insieme.
Superbonus 110% e Covid-19, al via le teleassemblee di condominio
L’articolo 63 del Decreto Rilancio, convertito con modificazioni dalla Legge n. 126/2020 prevede che le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi per il bonus al 110%, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti (ovvero 50%+1) e almeno un terzo del valore dell’edificio (333 millesimi).
Con l’intento di limitare la diffusione del Covid-19 e tutelare la salute pubblica, il comma 1-bis dell’art. 63 dà il via alle teleassemblee: le assemblee possono svolgersi in modalità videoconferenza anche se non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini. In questo caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, va trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione. Qualora si sia scelto di fare una videoconferenza, l’avviso di convocazione dell’assemblea deve indicare anche la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e l’ora.
Infine, nel caso del condominio di soli 2 proprietari, per l’approvazione è necessaria l’unanimità.
Superbonus 110% per il condominio, il primo passo è la convocazione assembleare
Perché un condominio possa accedere al Superbonus 110%, è necessario convocare più di una assemblea straordinaria per poter definire quali lavori trainanti e trainati realizzare, quale sistema di finanziamento scegliere fra cessione di imposta o sconto in fattura, come ripartire le spese.
La regola generale vuole che sia l’amministratore a convocare l’assemblea, anche su sollecitazione dei condomini interessati. I condomini (devono essere almeno 2) possono vincolare l’amministratore alla convocazione qualora rappresentino almeno un sesto del valore dell’edifico.
L’amministratore di condominio può fissare diverse riunioni consecutive, così da assicurarsi lo svolgimento dell’assemblea in tempi utili, invitando tutti i condomini con un solo avviso indicante date e ore. Oppure può decidere per un’unica assemblea con all’ordine tutti gli adempimenti necessari: questo incontro potrà essere sospeso e ripreso in altra data, così da azzerare le formalità in uso per le convocazioni.
Dalla normativa al caso concreto con i chiarimenti delle FAQ e gli interpelli
Sono molti i dubbi emersi nelle fattispecie reali: in soccorso dei contribuenti l’Agenzia delle Entrate ha redatto una lista di FAQ e risposto a più di un interpello. Anche il MEF ha stilato delle FAQ.
Riportiamo qui sotto 2 FAQ inerenti alle assemblee condominiali:
- D. All’interno di un condominio si vogliono eseguire i lavori di rifacimento del cappotto termico ed usufruire del Superbonus. Durante l’assemblea per deliberare i lavori un condomino dissente dalla decisione e lo fa rilevare nel verbale. L’assemblea approva comunque, l’intervento con le maggioranze previste dalla legge. I millesimi del condomino dissenziente non vanno considerati e quindi non partecipa alle spese per il rifacimento del cappotto termico?
R. La spesa per il lavoro di efficientamento energetico deliberata nel rispetto delle maggioranze assembleari va ripartita tra tutti i condomini in base alla proprietà millesimale di ciascuno di essi oppure in base a diversi criteri eventualmente stabiliti dal condominio. Il rifacimento del cappotto termico dell’intero condominio è un intervento che si esegue sulle parti comuni e sono tenuti a parteciparvi in proporzione ai millesimi di proprietà tutti i condomini, compreso chi dissente dall’esecuzione dei lavori. - D. Abito in un condominio che non è interessato a eseguire i lavori per l'isolamento termico (il cosiddetto “cappotto termico”) sull’involucro esterno dell’intero edificio, utili per l’efficientamento energetico. Se realizzo il cappotto termico solo sulla porzione dell’involucro esterno relativa al mio appartamento posso usufruire del Superbonus?
R. Sì, se l'assemblea condominiale ha autorizzato i condomini a realizzare l'intervento sulla parte esterna che interessa la singola unità abitativa e sempre che siano rispettati tutti i requisiti previsti per accedere al Superbonus. Quindi occorre che l’intervento riguardi una parte superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell'intero edificio e assicuri il miglioramento di almeno due classi energetiche dell'intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l'attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata.
