Bonus Facciate 90% e gli immobili interessati
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Ispirato dalla legge francese Malraux e introdotto con la legge di Bilancio 2020, il Bonus Facciate 90% è una delle misure per il recupero del patrimonio edilizio. Per capirne la portata è necessario far riferimento alle pronunce dell’Agenzia delle Entrate, oltre che alla normativa.
Dopo aver capito che cos’è il Bonus Facciate 90%, quali soggetti ne hanno diritto e quali lavori ci rientrano, vediamo insieme che requisiti debbano avere gli immobili interessati dagli interventi agevolati.
Bonus Facciate 90%, questione di zone
La Legge di Bilancio 2020 ha introdotto il Bonus Facciate 90%, prevedendo all’articolo 1, comma 219, che la detrazione “per le spese documentate, sostenute nell’anno 2020, relative agli interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti ubicati in zona A o B ai sensi del decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444”. La misura è poi stata prorogata anche per le spese sostenute durante il corrente anno con la legge di Bilancio 2021.
Con la risposta a interpello n. 23 dell’8 gennaio 2021 l’Agenzia delle Entrate ha ulteriormente ampliato la platea degli immobili: il Bonus Facciate 90% spetta anche a gli edifici che indipendentemente dalla loro denominazione si trovano in zone equipollenti alla zone A o B in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali.
È importante sottolineare che gli interventi dell’incentivo al 90% devono essere realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari. Sono quindi esclusi dal bonus tutti i lavori compiuti:
- durante la fase di costruzione dell’immobile;
- mediante demolizione e ricostruzione, anche quando sono inquadrabili nella categoria “ristrutturazione edilizia” in base all’art.3, comma 1, lett. d del DPR 380/2001.
Categoria catastale e destinazione dell’edificio contano?
In generale possiamo dire che sono pochi i vincoli per accedere al Bonus Facciate (non ci sono tetti di spesa, limiti sotto il profilo del richiedente): risulta quindi estendibile quanto disposto dall’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione n. 34/2020, in tema di Ecobonus e Sismabonus, per gli immobili delle imprese, ammessi alle agevolazione a prescindere dalla loro qualificazione in bilancio come beni strumentali, patrimonio o merce. L’amministrazione finanziaria tramite la risposta all’interpello n.517/2020 ha precisato che i soggetti titolari di reddito d'impresa godono del Bonus Facciate per gli interventi eseguiti, oltre che sugli immobili strumentali, anche sugli immobili patrimonio, compresi quelli concessi in locazione da società immobiliari.
Infine, a differenza del Superbonus 110%, la categoria catastale in questo caso non è rilevante.
Il Bonus Facciate 90% preferisce il centro storico e i quartieri residenziali
Le Zone A e B riguardano le parti del territorio:
- Zona A) interessate da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi;
- Zona B) totalmente o parzialmente edificate, considerando per quest’ultime le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non è inferiore al 12,5% della superficie fondiaria della zona (1/8 di superficie edificata) e nelle quali la densità territoriale è superiore a 1,5 mc/mq.
Bonus Facciate 90% anche per le zone equipollenti
Non tutti i comuni utilizzano i criteri di classificazione del territorio definiti DM n. 1444/1968, preferendo alti parametri in attuazione di specifiche normative regionali. La circolare n.2/2020 dell’Agenzia delle Entrate è chiara sul punto: l’assimilazione alle predette zone A o B della zona territoriale nella quale ricade l’edificio oggetto dell’intervento dovrà risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.
L’ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) evidenzia però che questa certificazione, ben diversa dal certificato di destinazione urbanistica normato dall’art. 30 del Dpr 380/2001, non è regolata a livello nazionale e risulta tipizzata da pochi comuni, come per esempio quello di Milano (art. 44 del Regolamento edilizio).
Attenzione ai vincoli locali
Ad ogni modo, è necessario sempre verificare l’esistenza a livello locale di eventuali limitazioni: l’area nella quale è ubicata la struttura o l’edificio stesso potrebbe essere oggetto di vincoli di natura culturale o paesaggistica.
Qualora ci siano vincoli di natura culturale bisognerà acquisire, prima dell’inizio dei lavori, l’autorizzazione della Soprintendenza in base all’art. 22 del D.lgs. 42/2004. Invece, in caso di vincolo paesaggistico, in base a quanto dettato dal Dpr 31/2017, i lavori ammessi al Bonus Facciate 90% devono essere riconducibili a quelli esclusi dal rilascio dell’autorizzazione paesaggistica o a quelli soggetti ad autorizzazione paesaggistica semplificata.
Zona A, B o assimilabili? Le mappe di alcune città
Alcune città hanno messo a disposizione mappe interattive/statiche con l’indicazione delle zone A, B o assimilabili, per agevolare i cittadini interessati a richiedere il Bonus Facciate 90%.
