Superbonus 110% e la sanatoria degli abusi edilizi
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11 Marzo 2021
Superbonus 110% e abusi edilizi
17 Marzo 2021Superbonus 110%, quali abusi edilizi sono sanabili?
Non tutti gli abusi edilizi sono uguali. In base alla loro gravità il contribuente potrà regolarizzare le difformità, utilizzando lo strumento della sanatoria.
In Italia il fenomeno dell’abusivismo edilizio è tutt’altro che sconosciuto. L’Istat lo certifica nel Rapporto BES 2019: Il benessere equo e solidale in Italia: negli ultimi 10 anni l’indice di abusivismo edilizio è passato dal 9,4% fino al 18,9%. Si tratterebbe quindi di quasi 19 costruzioni abusive ogni 100 autorizzate. La problematica naturalmente ha riverberi anche sul Superbonus 110%. Scopriamo come quali abusi sono sanabili e come sanarli.
Superbonus? Sì, ma la regolarità è fondamentale
Il decreto Rilancio richiama tramite gli articoli 119 e 121 quanto previsto dall'articolo 16-bis del TUIR: per fruire del bonus Irpef la regolarità, sotto il profilo amministrativo, dei lavori edilizi eseguiti sull'immobile è una delle condizioni principe. L’articolo 16-bis, al comma 9, rimanda a sua volta al D.M. n. 41/1998, che ha portato all’adozione da parte dell’Agenzia delle Entrate delle procedure di controllo da utilizzare in fase di verifica nei confronti dei contribuenti che abbiano usufruito di agevolazioni. In caso di irregolarità riscontrate, l'Amministrazione finanziaria procede a disconoscere il beneficio fiscale fruito dal contribuente, recuperando la detrazione indebitamente fruita e applicando le sanzioni.
Il Testo Unico Edilizio stabilisce la regola generale
L’articolo 49 del DPR n. 380/2001, detto anche Testo Unico Edilizia indica i vari casi per le quali non è possibile beneficiare di alcuna agevolazione fiscale, contributo statale o erogato da ente pubblico:
- gli interventi abusivi realizzati in assenza di titoli;
- gli interventi abusivi in contrasto con il proprio titolo;
- gli interventi abusivi realizzati sulla base di un titolo successivamente annullato.
Nel caso di lavori difformi, il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il due per cento delle misure prescritte, o il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.
I titoli abilitativi dei lavori edili
Abbiamo parlato dei titoli abilitativi: facciamo un passo indietro per capire esattamente cosa sono e come impattano l’accesso o meno al Superbonus 110%. Cosa sono i titoli abilitativi? Sono istanze e comunicazioni amministrative che consentono l’esecuzione di lavori di costruzione, modifica e manutenzione di un qualunque immobile o parte di esso.
Il D.P.R. n. 380 del 6 giugno 2001, ovvero il Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia (Tue), distingue fra interventi che non necessitano di titoli, chiamati interventi di edilizia libera e i lavori edili realizzabili solo fornendo l’apposito titolo. Si identificano, poi, 4 tipi di titoli abilitativi:
- la CILA, comunicazione per le opere meno invasive che non modificano la sostanza dell’immobile;
- la SCIA che autorizza opere più significative come i lavori di manutenzione straordinaria, restauro e di risanamento conservativo;
- la SUPER SCIA utilizzata soprattutto per i nuovi edifici in piani di lottizzazioni già approvati dal Comune;
- il Permesso di costruire, invece, permette gli interventi di nuove costruzioni, di ristrutturazioni urbanistiche e di ristrutturazioni edilizie anche con cambi di destinazione d’uso e modifiche alla sagoma che, come detta l’articolo 10 Tue, “portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni”.
Non tutti gli abusi sono uguali
La legislazione edilizia è sicuramente un tema complesso, anche per i tecnici del settore. Proprio al fine di agevolare la comprensione della portata dei diversi abusi, il Consiglio di Stato, con la sentenza del 30 marzo, la n. 1484/2017, ne ha individuato 3 macro-classi. A seconda di quanto è distante ciò che viene costruito rispetto a quanto è autorizzato o autorizzabile, l’abuso edilizio acquisisce una determinata gravità. Abbiamo quindi:
- l’abuso formale che comprende sia le ipotesi di costruzioni realizzate in assenza di titolo sia quelle completamente diverse rispetto al permesso;
- l’abuso sostanziale che si realizza quando ci sono variazioni essenziali, tali da determinare una sostanziale differenza quali-quantitativa con il progetto autorizzato;
- l’abuso minore che si verifica solo se la difformità è parziale, cioè quando gli interventi costruttivi, pur se autorizzati, sono realizzati con modalità diverse che incidono solo su elementi particolari e non essenziali della costruzione.
Come sanare un abuso edilizio
Solo gli abusi edilizi formali, possono essere regolarizzati. Nell’ordinamento italiano, l’azione di regolarizzazione avviene in base al principio di doppia conformità. L’articolo 36 del Tue stabilisce che “il responsabile dell’abuso, o l’attuale proprietario dell’immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.
Per quanto riguarda gli effetti della sanatoria edilizia, la Commissione Tributaria Centrale, con la decisione n. 5034/1990, ha specificato che il permesso ottenuto cancella in toto, in modo retroattivo, gli impedimenti alla concessione della agevolazione fiscale.
Nel caso di abusi minori, la Commissione Tributaria dell’Emilia Romagna, mediante la sentenza n. 42/2008, ha dichiarato che non sono revocabili le agevolazioni fiscali quando l’immobile è investito da irregolarità di modesta portata. Precisamente, nel caso concreto affrontato dalla Commissione, il contribuente, che vantava i benefici del bonus prima casa, aveva come unica irregolarità il portico trasformato in garage con modestissimo ampliamento di soli 2 mq.
Eccezionalmente, a porre rimedio degli abusi viene utilizzato lo strumento del condono. Attualmente, in Italia, sono stati fatti 3 condoni (nel 1985, nel 1994 e nel 2003). Il prossimo? Non si sa, anche perché la misura è considerata da molti come inaccettabile.
