Superbonus 110% e abusi edilizi
Superbonus 110% e la sanatoria degli abusi edilizi
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22 Marzo 2021Superbonus 110%, cosa fare in caso di abusi edilizi
Cosa succede quando si vuole usufruire del Superbonus 110% e c’è un abuso edilizio nella casa indipendente? E quando la difformità si trova nel singolo appartamento in condominio? E quando riguarda le parti condominiali comuni? Vediamolo le tre casistiche insieme
L’abusivismo è un fenomeno endemico in Italia, ma come vi abbiamo raccontato non tutti gli abusi sono uguali e hanno conseguenze diverse(altro articolo). Consapevoli dell’importanza del Superbonus 110% e interessati ad accedervi, molti clienti ci hanno chiesto: “Ho diritto al Superbonus 110% anche in caso di abuso edilizio?”.
Superbonus 110%, l’abuso edilizio nella casa indipendente
Andiamo ora a valutare alcune situazioni reali inerenti al Superbonus 110% che i nostri clienti ci hanno sottoposto.
Immaginiamo che sia rilevato un abuso sanabile su un immobile e il suo proprietario voglia godere dei benefici del Superbonus 110%: come deve fare?
La risposta è sanare prima di procedere alla richiesta del Superbonus 110%. Infatti l'articolo 50, comma 4 del TUE, dal titolo Agevolazioni tributarie in caso di sanatoria, pattuisce che “il rilascio del permesso in sanatoria, per le opere o le parti di opere abusivamente realizzate, produce automaticamente, qualora ricorrano tutti i requisiti previsti dalle vigenti disposizioni agevolative, la cessazione degli effetti dei provvedimenti di revoca o di decadenza previsti all’articolo 49”.
Superbonus 110%, l’abuso in un appartamento all’interno del condominio
Altro caso molto comune è quello di abusi edilizi in una delle unità immobiliari parte del condominio.
Non è insolito che un condomino, proprietario di una o più unità, decida di realizzare dei lavori senza preoccuparsi della loro regolarità. L’abuso edilizio compiuto da uno compromette l’accesso al Superbonus 110% di tutto il condominio?
È importante tenere bene a mente le peculiarità della richiesta del bonus al 110% da parte di un condominio:
- il committente degli interventi è il condominio ma sono i singoli condomini a godere del beneficio fiscale;
- l’immobile oggetto dei lavori edilizi è l’intero edificio e non le singole unità;
- il proprietario della singola unità immobiliare irregolare ha materialmente commesso l’abuso edilizio e non l’intero complesso.
A livello pratico, è impensabile che spetti al tecnico individuato per fare le asseverazioni assicurare la regolarità urbanistico-edilizia di ogni singola unità immobiliare.
Detto questo, la risposta alla nostra domanda è: gli abusi edilizi di piccola entità nella singola unità immobiliare non compromettono l’accesso all’agevolazione dell’intero condominio.
Il proprietario dell’unità immobiliare è e rimane il responsabile dell’abuso sulla propria porzione: questo vuol dire che qualora l’Agenzia delle Entrate riconosca la difformità come rilevante in base all’articolo 49 del D.P.R. 380/2001, allora andrà proprio ad agire contro il singolo condomino.
È buona pratica che l’amministratore dello stabile, a tutela di tutti gli inquilini, rammenti in sede di assemblea condominiale i rischi e le conseguenze di un abuso edilizio in appartamento e spieghi come regolarizzare l’irregolarità prima di accedere al Superbonus 110%.
In tema di comunione di beni, come nel caso del condominio, la legge è chiara: "in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie”, prescrive l'articolo 1117-quater del Codice civile.
Superbonus 110%, l’abuso edilizio nelle parti comuni del condominio
E se l’abuso edilizio riguarda le parti comuni dell’edificio?
Immaginiamo che un condomino abbia deciso di annettere parte di uno spazio comune alla propria abitazione o che magari abbia costruito su uno spazio comune opere che vanno a compromettere la possibilità da parte del condominio di realizzare gli interventi agevolativi dell’incentivo.
In questi casi, il condominio, per mezzo dell’amministratore, ha il pieno diritto di:
- richiedere al proprietario di rimuovere le opere irregolari a proprie spese;
- procedere alla rimozione direttamente in caso di rifiuto o inerzia con addebito al condomino.
