Garantire un’adeguata manutenzione delle grondaie è fondamentale per prevenire infiltrazioni e danneggiamenti degli edifici. Infatti, la loro manutenzione è essenziale per assicurare un corretto flusso delle acque piovane e per prevenire, in caso di ostruzioni, danni significativi.

Ma chi è l’ente responsabile in queste circostanze? Esaminiamo in profondità gli obblighi giuridici e pratici legati alla manutenzione delle grondaie in un contesto condominiale.

Funzione delle grondaie

Le grondaie sono canali di drenaggio posti lungo il perimetro del cornicione di un edificio, progettati per accumulare e convogliare l’acqua piovana nei tubi pluviali. Questi sistemi prevengono il deterioramento delle superfici esterne degli edifici e le infiltrazioni d’acqua, proteggendo così l’integrità strutturale.

Senza un sistema di raccolta adeguato, l’acqua piovana può scorrere lungo le pareti, causando macchie e danni a lungo termine, oltre a possibili infiltrazioni negli interni. Pertanto, una corretta manutenzione delle grondaie è essenziale per evitare questi problemi e conseguenti controversie.

Status legale delle grondaie

Secondo l’art. 1117 del Codice civile, alcune parti dell’edificio, necessarie all’uso comune, sono di proprietà comune dei condòmini, a meno che non sia diversamente specificato. Anche se il Codice non menziona esplicitamente le grondaie, queste sono considerate accessori del tetto e, quindi, beni comuni.

La giurisprudenza ha confermato che le grondaie e i pluviali, destinati a smaltire le acque piovane del tetto condominiale, rientrano tra i beni di proprietà comune (Trib. Reggio Calabria 30/11/2021, n. 1514). Di conseguenza, le spese di manutenzione e riparazione delle grondaie devono essere divise tra tutti i condòmini.

Ostruzione della grondaia: chi paga?

Quando si tratta di spese per la pulizia delle grondaie, il principio generale è che queste devono essere sostenute da tutti i condomini. In assenza di prove che l’ostruzione sia stata causata da un singolo condomino, la responsabilità è condivisa (Trib. Milano 14/01/1991).

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Il condominio, in quanto custode della grondaia, è responsabile per i danni derivanti da questa, salvo prova di caso fortuito. Questo include eventi imprevisti che rappresentano la causa reale del danno, come comportamenti di terzi (Trib. Catania 20/06/2019, n. 2646).

La Cassazione ha stabilito che la gronda del tetto di uno stabile condominiale è un bene comune e qualsiasi azione per la sua rimozione deve essere rivolta a tutti i condomini (C. Cass. civ. 15/05/2007, n. 11109).

Quando si attiva la responsabilità del condominio

Il condominio è custode dei beni comuni e deve mettere in atto tutte le misure necessarie per prevenire danni. La responsabilità è sancita dall’art. 2051 del Codice civile, che dispone: “ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito”.

Il Tribunale di Napoli con la sentenza n. 5662 del 3 giugno 2024 ha stabilito che il condominio è responsabile delle infiltrazioni causate dalle grondaie annesse a una terrazza di proprietà esclusiva. Di conseguenza, le spese e i danni devono essere ripartiti tra tutti i condomini in base ai millesimi. Il giudice ha chiarito che le grondaie, i doccioni e i canali di scarico delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale sono considerati parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1117 del Codice Civile. Pertanto, le spese per la loro riparazione, manutenzione o sostituzione devono essere suddivise tra tutti i condomini.

Il condominio è considerato il custode dei beni e dei servizi comuni e, come tale, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le parti comuni non causino danni. Questo principio è sancito dall’articolo 2051 del Codice Civile, che afferma:

«Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».

Secondo la sentenza, il condominio risponde dei danni causati dalle parti comuni a cose e persone. Tuttavia, la responsabilità può essere esclusa solo se il custode dimostra positivamente il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile che interrompe il legame di custodia e controllo tra il custode e la cosa.

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In conclusione, la corretta manutenzione delle grondaie è fondamentale per prevenire danni e controversie in un contesto condominiale, e la responsabilità per i danni causati dall’ostruzione è generalmente condivisa tra tutti i condomini, salvo prove contrarie.