Usufruttuario Paga per Danni da Infiltrazioni: Cosa Devi Sapere!

Quando si presentano danni per infiltrazioni derivanti dalla rottura di condotte, la responsabilità è generalmente attribuita al “custode”, ovvero la persona che ha il controllo diretto e la possibilità di prevenire il danno.

In contesti condominiali, è essenziale determinare se la sezione di tubatura responsabile delle infiltrazioni appartiene alle parti comuni (in tal caso risponde il Condominio) oppure è di proprietà privata (qui la responsabilità è del singolo proprietario, inquilino o usufruttuario).

Tali principi sono stati applicati in una sentenza recente della Corte d’Appello di Palermo (numero 1268 del 24 luglio 2024), in cui è stato deciso che l’usufruttuario dovesse indennizzare per i danni causati da infiltrazioni provenienti da una porzione di tubatura all’interno del suo appartamento.

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Gli eventi

Nel caso specifico, un condomino processa il Condominio chiedendo un risarcimento (circa 22mila euro) per i danni subiti a causa di infiltrazioni nel suo appartamento, che provengono dall’unità superiore a seguito della rottura di una vecchia tubatura condominiale.

La replica del Condominio

Il Condominio nega subito ogni coinvolgimento e chiama in causa l’usufruttuaria e il proprietario nudo dell’appartamento al piano di sopra, affermando che la rottura è avvenuta durante lavori di ristrutturazione in quello specifico appartamento. Anche l’assicurazione del Condominio viene coinvolta.

A loro volta, il proprietario nudo e l’usufruttuaria respingono ogni responsabilità, attribuendo i danni alla cattiva esecuzione dei lavori da parte dell’impresa edile, che viene pertanto citata in giudizio.

Responsabilità per inadempienza nella custodia

Nel processo di primo grado, il tribunale assegna metà della responsabilità al Condominio, per non aver mantenuto adeguatamente le tubature condominiali, e l’altra metà all’impresa di ristrutturazione.

Il Condominio non accetta il verdetto e fa appello. L’amministratore evidenzia che la tubatura danneggiata si trova all’interno dell’appartamento che sta al piano superiore a quello allagato; quindi, non appartiene alle parti comuni, ma è di proprietà esclusiva. Pertanto, la responsabilità dei danni spetta all’usufruttuaria dell’appartamento.

La Corte d’Appello accoglie le argomentazioni del Condominio. Infatti, la rottura che ha causato le infiltrazioni si è verificata in una tubatura verticale all’interno di un appartamento in usufrutto.

Di conseguenza, l’usufruttuaria è considerata il “custode” delle tubature dell’immobile; è lei quindi a dover rispondere dei danni causati dalle infiltrazioni, e non il Condominio.

Per gli impianti privati la responsabilità è del proprietario

I magistrati hanno invocato l’articolo 2051 del codice civile, secondo il quale ogni individuo è responsabile per i danni provocati dalle cose di cui ha la custodia, a meno che non dimostri la presenza di un caso fortuito.

Negli edifici condominiali, spetta al Condominio curare la manutenzione delle parti comuni; di conseguenza, è responsabile per i danni che queste possono causare ai condomini o a terzi.

Se, invece, i danni derivano da elementi appartenenti alle proprietà esclusive, ne sono responsabili solo i loro proprietari o chi ne ha la custodia effettiva (ad esempio, l’usufruttuario o il locatario).

In situazioni di danni da infiltrazione, è cruciale determinare la localizzazione della rottura che ha causato l’infiltrazione per identificare i responsabili, stabilendo se la parte danneggiata dell’impianto sia di proprietà comune o, come nel caso specifico, esclusiva.