Scopri come un condominio può risarcirti per danni da pioggia sul balcone!

Il condominio è tenuto a rispondere insieme al proprietario per le infiltrazioni provenienti dal pavimento del balcone sovrastante, qualora il frontalino del medesimo balcone, a causa della sua scarsa manutenzione, non riesca a proteggere l’edificio dalle precipitazioni. Questo è stato deciso dal Tribunale di Napoli nella sentenza emessa il 17 ottobre 2024.

A seguito dei danni causati dalle infiltrazioni, dovute alla non adeguata impermeabilizzazione del balcone, il giudice ha condannato sia il proprietario esclusivo che l’ente condominiale, ritenuto responsabile per non aver mantenuto adeguatamente il frontalino del balcone, considerato bene comune.

L’assicurazione del condominio copre i danni, esclusi quelli dolosi, in quanto si tratta di danni causati da negligenza. Esploriamo più a fondo il caso trattato dal tribunale.

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Il caso

Il proprietario di un appartamento situato al penultimo piano di un condominio ricorre in giudizio chiedendo un risarcimento per i danni subiti a causa di infiltrazioni nel proprio salone. Le infiltrazioni sono così gravi che il proprietario è obbligato a posizionare un telo di plastica sotto il soffitto per prevenire il crollo di parti del solaio e per deviare l’acqua lontano dai faretti del controsoffitto.

Grazie anche a una perizia tecnica, si è determinato che le infiltrazioni sono state causate in parte dalla scadente impermeabilizzazione del pavimento del balcone di proprietà esclusiva del residente del piano superiore e, in parte, dal cattivo stato di manutenzione del frontalino del balcone, che non ha in alcun modo contribuito a deviare le acque lontano dalla facciata.

Di conseguenza, il Tribunale ha deciso di condannare sia il proprietario del balcone sia il condominio per non aver mantenuto il frontalino.

Custodia omessa

È risaputo che il condominio è custode delle parti comuni come definito dall’art. 1117 del codice civile; come tale, è responsabile per i danni che provengono dalle parti comuni, a meno che non dimostri il caso fortuito. Questo principio è sancito dall’art. 2051 del codice civile, che afferma: “ogni individuo è responsabile del danno provocato dalle cose di cui ha la custodia, a meno che non dimostri il caso fortuito”.

È altresì noto e consolidato nella giurisprudenza che, indipendentemente dal tipo di balcone considerato (balconi sporgenti o incassati), i frontalini sono generalmente parte comune del condominio. Di conseguenza, la manutenzione e le relative spese ricadono sull’ente condominiale (cioè su tutti i condòmini, in base alle quote millesimali).

In caso di mancata o insufficiente manutenzione dei frontalini, il condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c., può essere ritenuto responsabile per i danni causati a terzi.

Frontalino trascurato

Nel caso specifico, è stato verificato che le infiltrazioni sono state causate non solo dalla cattiva impermeabilizzazione del pavimento del balcone (responsabilità del proprietario esclusivo), ma anche dallo stato di abbandono del frontalino del balcone (la cui manutenzione spettava al Condominio).

Da ciò deriva la decisione di condannare sia il proprietario esclusivo del balcone che il condominio.

Caso fortuito e prova

Inoltre, il condominio non è riuscito a dimostrare il caso fortuito, che lo avrebbe esonerato (totalmente o parzialmente) da ogni responsabilità.

Come sottolineato dal giudice nella sentenza, il limite della responsabilità per mancata custodia secondo l’art. 2051 c.c. “consiste nell’intervento di un elemento, il caso fortuito, che non dipende dall’azione del responsabile, ma dalle modalità con cui si è verificato il danno”.

All’attore, che reclama il danno, spetta provare l’esistenza del nesso causale tra la cosa in custodia e l’evento dannoso, mentre all’imputato (nel caso di specie, il condominio e il proprietario esclusivo del balcone) compete dimostrare “l’esistenza di un elemento esterno, estraneo alla sua sfera soggettiva, in grado di interrompere quel nesso causale ovvero un elemento esterno che presenti le caratteristiche del fortuito, quindi dell’imprevedibilità e dell’eccezionalità”.

In questa situazione, tale prova non è stata fornita. Le infiltrazioni sono state causate da una manutenzione inadeguata sia del pavimento del balcone che delle parti esterne comuni del condominio, e di conseguenza, secondo il giudice, è evidente sia l’assenza di prova del caso fortuito che la responsabilità per i danni causati dalle infiltrazioni nell’appartamento dell’attore.

Copertura assicurativa

Il giudice ha ritenuto applicabile nel caso di specie la polizza assicurativa del Condominio, che esclude solo gli atti dolosi, ma non quelli colposi come quelli in questione.

Si legge nella sentenza: «per quanto riguarda l’assicurazione della responsabilità civile, la clausola che prevede che l’assicurazione si impegna a coprire l’assicurato per quanto questi sia tenuto a risarcire a causa di un “fatto accidentale” non deve essere interpretata come un’esclusione dalla copertura assicurativa dei fatti colposi, bensì solo dei fatti dolosi (Cass. civ. n. 18320/2023), dato che l’assicurazione della responsabilità civile non può riguardare eventi meramente accidentali, cioè dovuti a caso fortuito o forza maggiore, in quanto da questi non deriva responsabilità, per la stessa denominazione e natura dell’assicurazione».