Danni da Infiltrazioni: Quando il Condominio Risarcisce anche per Errori del Costruttore

In qualità di custode delle parti comuni, il condominio è tenuto a indennizzare i danni causati da infiltrazioni che provengono da impianti di proprietà condominiale, a prescindere dalla loro origine, anche se derivano da difetti o mancanze nella costruzione. Questo è stato determinato dal Tribunale di Velletri con la sentenza n. 2355 del 15 novembre 2024.

Il giudice ha confermato che il condominio rimane responsabile anche quando le riparazioni necessarie sono il risultato diretto di difetti o mancanze originali nella costruzione, lasciando aperta la possibilità di un’azione di regresso nei confronti del costruttore/venditore.

Esaminiamo in dettaglio il contenuto della sentenza.

Infiltrazioni nelle parti comuni del condominio: il fatto

Un proprietario di un appartamento in un condominio ha citato in giudizio il condominio stesso per richiedere un risarcimento per i danni subiti nel suo immobile, causati da infiltrazioni che hanno origine dal perimetro del locale dove si trovano diverse condutture di adduzione e scarico dell’acqua, di proprietà del condominio.

Il condominio ha respinto la richiesta, affermando che i danni sono stati causati da difetti e imperfezioni nelle condutture attribuibili ai lavori mal eseguiti dal costruttore originale, per cui il condominio non sarebbe responsabile.

Mancata custodia

Il tribunale, con l’ausilio del consulente tecnico d’ufficio, ha determinato che le infiltrazioni sono state causate da una manutenzione inadeguata delle tubazioni comuni.

Di conseguenza, il condominio, agendo come custode delle parti e dei servizi comuni, è tenuto a prendere tutte le misure necessarie per evitare che i beni comuni causino danni a terzi (Cass. 7044/2020; Cass. 1591/2011).

Viene applicato l’articolo 2051 del codice civile, che stabilisce che ogni individuo è responsabile per i danni causati dagli oggetti di cui ha la custodia, a meno che non dimostri che il danno è avvenuto per caso fortuito.

Il condominio risponde anche dei vizi del costruttore originario

La parte più rilevante della sentenza riguarda le difese presentate dal condominio, che sostiene di non dover rispondere dei danni poiché le infiltrazioni patite dal proprietario, benché originino da parti comuni, sono dovute a difetti e vizi attribuibili ai lavori eseguiti dal costruttore originario dell’edificio.

Tuttavia, il Tribunale ha una visione diversa. Secondo il giudice, il condominio rimane responsabile per la mancata custodia dei beni comuni ai sensi dell’art. 2051 c.c., anche quando gli interventi di riparazione o ricostruzione richiedono modifiche o integrazioni specifiche a causa di difetti o carenze costruttive originarie.

Azione di rivalsa verso il costruttore/venditore

In altre parole, il condominio, a meno della prova di un caso fortuito, è sempre responsabile per i danni causati dalle parti comuni, sia nel caso di cattiva conservazione dovuta a manutenzione inadeguata, sia in presenza di difetti e vizi delle parti comuni imputabili al costruttore dell’edificio.

Anche in questi casi, il condominio deve rispondere dei danni subiti dai singoli condomini, avendo poi la possibilità di rivalersi sul costruttore-venditore per ottenere il risarcimento delle somme pagate (Cass. civ., 29 ottobre 1992, n. 11774).