Chi paga i danni da infiltrazioni nel condominio? Scopri le responsabilità!

Con l’arrivo dell’inverno, le precipitazioni si intensificano e le infiltrazioni provocate dai tubi pluviali dei condomini possono trasformarsi in un problema grave, specialmente in assenza di una manutenzione regolare e adeguata.

Ma di chi è la responsabilità di questi danni? Esaminiamo nel dettaglio il funzionamento dei pluviali, la loro proprietà e chi è tenuto a rispondere dei danni causati dalla loro mancata manutenzione.

I pluviali: cosa sono e a cosa servono

Il pluviale è un elemento cruciale del sistema di drenaggio delle acque meteoriche. Collegato alla grondaia, dirige l’acqua piovana dal tetto al suolo o verso le fognature. Proteggendo muri, facciate e fondamenta dell’edificio, i pluviali svolgono un ruolo fondamentale nel prevenire infiltrazioni che potrebbero danneggiare non solo la struttura stessa, ma anche le proprietà private dei residenti.

Chi è proprietario dei pluviali?

Secondo l’articolo 1117 del Codice Civile, i pluviali sono considerati “opere e strutture destinate all’uso comune”. Pertanto, sono di proprietà collettiva del condominio, anche se il tetto dell’edificio è di proprietà esclusiva, come nel caso di una terrazza a livello. I pluviali assicurano una adeguata gestione delle acque, beneficiando l’intero condominio, a prescindere dal tipo di copertura. È illegale alterare l’utilizzo dei pluviali, ad esempio per drenare la condensa degli impianti di climatizzazione, come specificato dalla giurisprudenza (Trib. Padova, 22/02/2011, n. 352).

Oltre all’autorità gestionale affidata all’amministratore, i singoli condomini hanno il diritto di proteggere le parti comuni, inclusi i pluviali. Recenti decisioni giurisprudenziali hanno rafforzato questo concetto (Cass. civ., sez. VI, 12/5/2021, n. 12626), stabilendo che ogni condomino ha il diritto di agire per assicurare la corretta destinazione d’uso delle parti comuni, inclusi i pluviali. Questo diritto di intervento diretto, che coesiste con quello dell’amministratore, è vitale per salvaguardare i diritti individuali dei condomini e prevenire danni causati da un uso scorretto o dalla mancata manutenzione dei beni comuni.

Chi è responsabile delle infiltrazioni?

Le infiltrazioni causate da un pluviale ostruito o danneggiato rappresentano un serio problema. L’acqua, non potendo defluire adeguatamente, si accumula e può infiltrarsi nelle pareti esterne dell’edificio, causando danni all’interno delle abitazioni. Essendo il pluviale una parte comune, la sua manutenzione è a carico del condominio e in caso di danni da mancata manutenzione il condominio può essere tenuto a risarcire economicamente.

La giurisprudenza ha stabilito che anche piogge intense, seppur eccezionali, non esonerano il condominio dalla responsabilità se non si è provveduto a una manutenzione adeguata (Trib. Cosenza, 12/02/2023, n. 250). In presenza di danni dovuti a pluviali ostruiti o difettosi, il condominio è obbligato a indennizzare i proprietari delle unità immobiliari danneggiate.

Anche quando un terrazzo è ad uso esclusivo di un condomino, la manutenzione delle pilette di scarico delle acque meteoriche ricade sulla collettività condominiale. Questi elementi sono considerati parti comuni dell’edificio, poiché essenziali per il corretto deflusso delle acque che interessano il solaio di copertura dell’intero fabbricato. La giurisprudenza ha chiarito che tali strutture sono soggette a responsabilità condivise, a prescindere dall’uso esclusivo del terrazzo.

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 6353 del 6 giugno 2017, ha condannato un condominio per il malfunzionamento della piletta di scarico situata su un terrazzo ad uso esclusivo di un proprietario. La mancata manutenzione ha causato infiltrazioni nel solaio sottostante. Tuttavia, anche il condomino che usufruiva del terrazzo è stato ritenuto parzialmente responsabile per non aver effettuato una regolare pulizia della superficie, contribuendo così all’ostruzione della piletta e al conseguente accumulo di acqua.

Allo stesso modo, il Tribunale di Milano con sentenza del 15 marzo 2023, n. 4521, ha determinato la responsabilità del proprietario del piano superiore per danni causati da infiltrazioni derivanti dalla mancata manutenzione delle condotte pluviali. Nel caso specifico, il condomino al secondo piano non aveva mantenuto regolarmente la condotta, causando ostruzioni e infiltrazioni nell’appartamento sottostante. Nonostante le condotte pluviali siano considerate parti comuni, il tribunale ha evidenziato che un uso improprio o la negligenza da parte di un singolo condomino possono portare a responsabilità personali.

Come si ripartiscono le spese per la manutenzione?

Le spese per la manutenzione dei pluviali e degli scarichi sono sostenute da tutti i condomini, in base al valore delle loro unità immobiliari, come previsto dall’art. 1123 del Codice Civile. Questo principio si applica anche se il tetto o la terrazza a livello è di proprietà esclusiva di uno dei condomini, dato che il sistema di scarico serve l’intero edificio (Cass. civ. 22/12/2014, n. 27154). Le strutture che assicurano l’integrità e la sicurezza dell’edificio, come i pluviali, rientrano tra le spese comuni.

In conclusione, mantenere adeguatamente i pluviali è essenziale per prevenire danni e contenziosi. Il condominio ha l’obbligo di intervenire per evitare problemi legati alle infiltrazioni, altrimenti potrebbe essere tenuto a risarcire i danni a carico della collettività.