Scopri Perché i Proprietari Devono Pagare le Quote Condominiali, Nonostante gli Accordi!

Una recente sentenza riguardante il recupero dei costi condominiali durante un contratto di affitto è stata emessa dal Tribunale di Avellino, con il numero 1389 del 12 luglio 2024.

Una particolarità trattata dalla decisione del Tribunale riguarda l’eccezione sollevata dall’appellante circa la mancanza di un condominio nell’immobile in questione. L’appellante ha sostenuto nella propria difesa che l’edificio, ricostruito dopo il terremoto del 1980, non aveva visto la formale istituzione di un condominio. Secondo questa argomentazione, ciò avrebbe escluso la legittimazione dell’amministratore a recuperare i costi condominiali, non essendo stato esplicitamente autorizzato dall’assemblea.

L’amministratore delegato alla ricostruzione dopo il terremoto del 1980

Il giudice d’appello, confermando la decisione presa in primo grado dal giudice di pace, ha chiarito che in tale situazione deve essere applicato quanto previsto dal decreto legislativo n. 76 del 1990. L’articolo 15 di tale decreto stabilisce che nei casi di demolizione totale o parziale causata dal sisma del 1980, deve essere costituito un condominio convenzionale e nominato un amministratore definito “delegato alla ricostruzione”.

Di conseguenza, contrariamente a quanto affermato dall’appellante, si tratta di un condominio convenzionale istituito in base alla legge del 1990, e quindi gestito da un amministratore che possiede gli stessi poteri di un amministratore ordinario, inclusa la capacità di recuperare i costi condominiali non pagati e scaduti.

L’impugnazione specifica della delibera di approvazione del bilancio

È noto che le decisioni condominiali e l’obbligo di contribuire al mantenimento delle aree comuni seguono una normativa specifica che mira a proteggere le necessità funzionali del condominio stesso.

A tale riguardo, come ribadito dalle Sezioni Unite della Cassazione con la sentenza n. 9839 del 14 aprile 2021, nel processo di opposizione a un decreto ingiuntivo, il giudice ha la facoltà di esaminare la nullità o l’annullabilità della delibera che sta alla base dell’ordine di pagamento. Tale esame è possibile solo se esiste una specifica richiesta di annullamento presentata nell’atto di citazione e se vengono rispettati i termini di impugnazione delle delibere assembleari stabiliti dalla legge (i cosiddetti 30 giorni per le delibere annullabili).

Nel caso specifico, tuttavia, l’appellante non ha impugnato specificamente la delibera che sostiene il decreto ingiuntivo né ha sollevato questioni sulla sua nullità o annullabilità.

È il proprietario a dover pagare le spese condominiali

Come stabilito dal giudice, è il proprietario dell’immobile a dover pagare la propria quota delle spese condominiali, a prescindere dalla presenza di un contratto di locazione o di un accordo specifico con l’inquilino all’interno di tale contratto. Questo implica che qualsiasi accordo riguardi solo la relazione interna tra proprietario e inquilino, e non il condominio. Di conseguenza, se l’inquilino non paga le spese condominiali, l’amministratore può e deve rivolgersi unicamente al proprietario, il quale avrà poi il diritto di rivalersi sull’inquilino, invocando gli accordi stabiliti nel contratto di locazione.

Alla luce di queste motivazioni, al condominio spettano non solo il pagamento dei costi condominiali ma anche tutte le spese legali derivanti dai due gradi di giudizio.