Chi Paga le Spese Condominiali e Straordinarie all’Acquisto di un Immobile? Scoprilo!

Esploriamo insieme il meccanismo di divisione delle spese condominiali quando si effettua una compravendita immobiliare.

Acquistare o vendere un appartamento in un condominio porta con sé la necessità di affrontare la gestione dei costi condominiali e delle spese extra.

La distribuzione di queste spese può creare perplessità, specialmente se la transazione avviene dopo che l’assemblea condominiale ha approvato lavori straordinari. Scopriamo come viene gestita la divisione delle spese condominiali e cosa stabilisce la legge in caso di trasferimento di proprietà.

Spese Condominiali: Ordinarie e Straordinarie

Le spese condominiali si classificano in due tipologie principali:

  • Spese ordinarie: includono i costi per la gestione quotidiana e la manutenzione regolare del condominio (come la pulizia delle aree comuni, manutenzione dell’ascensore, illuminazione delle parti comuni, assicurazioni, ecc.).
  • Spese straordinarie: si riferiscono a interventi più significativi e occasionali, quali ristrutturazioni, rifacimento delle facciate, riparazioni a elementi strutturali, installazione di nuovi impianti, ecc.

Generalmente, le spese ordinarie sono di competenza del proprietario attuale dell’appartamento, dato che si riferiscono all’uso e alla manutenzione ordinaria, mentre le spese straordinarie possono diventare oggetto di discussione in fase di vendita, specialmente se i lavori sono stati approvati prima del passaggio di proprietà.

Responsabilità delle spese straordinarie in caso di vendita

Secondo la legislazione italiana, in particolare l’articolo 63, comma 4, delle Disposizioni di attuazione del Codice Civile, esiste una norma chiara per la divisione delle spese condominiali in caso di vendita di un immobile: il nuovo proprietario è responsabile solidale con il venditore per i contributi relativi all’anno in corso e all’anno precedente. Questo significa che, per le spese straordinarie, i costi possono essere attribuiti al nuovo proprietario se sono stati approvati nel periodo indicato dalla norma (anno in corso e precedente), in quanto si tratta di un obbligo propter rem.

Per quanto riguarda la relazione tra venditore e compratore, il soggetto che deve sostenere la spesa straordinaria è colui che era proprietario al momento dell’approvazione della delibera.

Esempio Concreto

Se l’assemblea condominiale decide di ristrutturare la facciata a maggio, e il proprietario vende l’appartamento a settembre, le spese straordinarie approvate a maggio saranno a carico del venditore, anche se i lavori verranno realizzati dopo il trasferimento di proprietà.

Questo perché l’approvazione è avvenuta mentre l’immobile era ancora di proprietà del venditore.

È possibile un’intesa tra venditore e acquirente?

Nonostante la legge specifichi chiaramente che le spese straordinarie approvate prima della vendita debbano essere pagate dal venditore, le parti possono stabilire un accordo diverso. Venditore e acquirente possono concordare una distribuzione alternativa delle spese, purché tale accordo sia esplicitamente menzionato nel contratto di compravendita.

Possibili intese tra venditore e acquirente:

  1. Divisione delle spese: Le parti possono decidere di dividere le spese straordinarie. Ad esempio, il venditore potrebbe farsi carico di una percentuale (ad esempio il 50%) dei costi e lasciarne la restante parte all’acquirente.
  2. Venditore assume le spese: Il venditore può optare per coprire interamente le spese straordinarie, anche se la vendita avviene prima dell’inizio dei lavori.
  3. Acquirente assume le spese: In taluni casi, l’acquirente può decidere di farsi carico delle spese straordinarie, esonerando il venditore da ogni responsabilità, magari ottenendo in cambio uno sconto sul prezzo di vendita dell’immobile.

LEGGI ANCHE: Spese condominiali, chi paga in caso di vendita dell’immobile?


Modalità di formalizzazione dell’accordo

Un possibile accordo tra venditore e acquirente sulle spese straordinarie dovrebbe essere formalizzato nel contratto preliminare di vendita o, alternativamente, nell’atto di vendita definitivo. È essenziale che l’accordo sia redatto per iscritto per prevenire future contestazioni o incomprensioni.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

L’amministratore di condominio gioca un ruolo cruciale nella gestione delle spese straordinarie e può agire come mediatore tra venditore e acquirente. È suo dovere fornire all’acquirente un certificato che mostri la situazione debitoria o creditoria dell’appartamento rispetto agli oneri condominiali.

Inoltre, l’amministratore deve documentare le decisioni dell’assemblea e segnalare chiaramente se ci sono lavori straordinari in corso o approvati. Questo è fondamentale affinché le parti coinvolte nella vendita possano valutare adeguatamente la situazione finanziaria e patrimoniale legata all’immobile.

Conclusione

La normativa prevede generalmente che le spese straordinarie approvate prima della vendita restino a carico del venditore, ma è possibile negoziare accordi differenti tra le parti. L’importante è che tali accordi siano formalizzati per iscritto, per evitare qualsiasi disputa futura. Per coloro che stanno per vendere o acquistare un immobile, è consigliabile consultarsi preventivamente con l’amministratore e rivolgersi a un consulente legale, per gestire al meglio la questione delle spese condominiali.

In questo modo, sia il venditore che l’acquirente possono prevenire inconvenienti e procedere con tranquillità nella transazione immobiliare.

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