Scopri se è Legale Pagare l’Affitto in Anticipo nel Contratto di Locazione!

Nel corso del 2023, in Italia, sono stati formalizzati 890.211 contratti di affitto per abitazioni, come rivelato dal “Rapporto Immobiliare 2024” diffuso di recente dall’Agenzia delle Entrate.

Questo dato evidenzia l’importanza che tali accordi rappresentano nella vita quotidiana degli italiani. Nonostante possa sembrare altrimenti, il contratto di locazione è una convenzione complessa che necessita di grande attenzione da parte di entrambi i contraenti. Pertanto, è essenziale per entrambe le parti comprendere e rispettare i rispettivi obblighi per garantire una convivenza armoniosa e prevenire eventuali dispute.

Segue un’esposizione degli obblighi principali di ciascuna parte coinvolta nel contratto di locazione, con un focus particolare sulla possibilità per il locatore di richiedere il pagamento di due o più mensilità di affitto in anticipo, deviando così dalla prassi del pagamento mensile.

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Doveri del locatore

I doveri fondamentali del locatore includono:

• Consegna dell’immobile: il locatore deve consegnare la proprietà in condizioni adeguate all’uso pattuito, come stabilito dall’articolo 1575 del codice civile, che prevede l’obbligo di consegnare l’immobile in condizioni che ne permettano l’uso previsto.
• Manutenzione straordinaria: conformemente all’articolo 1576 del codice civile, il locatore ha la responsabilità della manutenzione straordinaria, dovendo riparare danni non imputabili all’uso del conduttore.
• Garanzia di godibilità: l’articolo 1571 del codice civile assicura al conduttore il diritto di godere dell’immobile senza interruzioni. Il locatore deve garantire che il conduttore possa usufruire dell’immobile indisturbato.

Doveri del conduttore

Le principali responsabilità del conduttore includono:

• Pagamento dell’affitto: il conduttore deve versare l’affitto nelle modalità e scadenze concordate nel contratto, come indicato dall’articolo 1583 del codice civile. La mancata effettuazione del pagamento può portare alla risoluzione automatica del contratto e conseguente sfratto.
• Uso appropriato dell’immobile: secondo l’articolo 1590 del codice civile, il conduttore deve utilizzare l’immobile conformemente a quanto stabilito nel contratto. Un utilizzo improprio può causare richieste di risarcimento per danni o la risoluzione del contratto stesso.
• Manutenzione ordinaria: è compito del conduttore occuparsi della manutenzione ordinaria dell’immobile. Questo è in accordo con l’articolo 1576 del codice civile, che presuppone una gestione responsabile da parte del conduttore.
• Restituzione dell’immobile: al termine del contratto, il conduttore è tenuto a restituire l’immobile nello stato in cui lo ha trovato, escludendo l’usura normale dovuta al tempo, come previsto dall’articolo 1591 del codice civile.

Pagamento anticipato dell’affitto nei contratti residenziali

Come menzionato, uno dei doveri più significativi del conduttore è quello del pagamento del canone. La normativa riguardante la locazione residenziale si basa principalmente sulla Legge n. 431/1998, successivamente integrata e aggiornata.

Specificamente, l’articolo 13 della legge del ’98 stabilisce limiti chiari:

• il divieto per il locatore di stabilire un canone “in nero”, ovvero un importo aggiuntivo non dichiarato;
• l’obbligo di registrazione del contratto entro trenta giorni;
• il divieto di includere clausole che alterino la durata del contratto stabilita dalla legge (4+4 anni per i contratti a canone libero, 3+2 anni per quelli a canone concordato).

È quindi legittimo inserire in un contratto di locazione liberamente stipulato una clausola che preveda il pagamento anticipato di più mensilità o addirittura di un intero anno.

Pagamento anticipato del canone nei contratti di locazione a canone concordato

Per i contratti a canone concordato, la durata è tipicamente di “3+2” anni e il modello contrattuale ministeriale, che è vincolante, non sembra lasciare spazio per clausole che consentano il pagamento anticipato di più mensilità o dell’intera durata contrattuale.

Questo perché l’equilibrio contrattuale è già stato definito dalla legge, e qualsiasi modifica alle condizioni contrattuali che alteri l’equilibrio degli interessi predefiniti nel modello concordato potrebbe invalidare l’applicabilità del regime “concordato” e ricondurre il contratto a uno standard.

Pagamento anticipato del canone nei contratti commerciali

Anche nel settore commerciale le certezze non abbondano. Secondo alcuni giudizi, la libertà nella determinazione del canone consente alle parti di scegliere liberamente anche la modalità di pagamento, incluso il pagamento anticipato per l’intero anno contrattuale.

Tuttavia, secondo altri pareri, una clausola che preveda il pagamento anticipato per più di tre mensilità (limite stabilito dall’art. 2-ter della L. 351/1978) “potrebbe neutralizzare per il locatore l’effetto della possibile diminuzione del valore della moneta oltre quanto consentito dalla L. 392/1978, art. 32, risultando quindi nulla per violazione delle disposizioni legali” (Cassazione civile, sezione 3^, n. 6274 del 10 luglio 1996).

Cosa accade in caso di disdetta anticipata del contratto?

Sebbene siano poche le sentenze a sostegno, in caso di disdetta anticipata del contratto con pagamento già effettuato per periodi non goduti, sembra sussistere il diritto per il conduttore di richiedere la restituzione delle somme corrispondenti ai mesi non fruiti. Questo perché il contratto di locazione, essendo un accordo di durata, deve permettere al conduttore di usufruire dell’immobile per tutto il periodo concordato.

È quindi ragionevole affermare che, in caso di mancato godimento per i mesi restanti, il conduttore possa esercitare il diritto previsto dall’articolo 2041 del codice civile relativo all’ingiustificato arricchimento, e richiedere quindi la restituzione delle somme indebitamente versate al locatore.