Condominio: è sufficiente una mail per il passaggio di proprietà? Scopri ora!

Quando si acquista un immobile in un condominio, è necessario informare l’amministratore per permettergli di aggiornare l’anagrafe condominiale. Questo è previsto dal Codice civile all’articolo 1130, che impone al proprietario l’obbligo di segnalare all’amministratore qualsiasi cambiamento dei dati in forma scritta entro sessanta giorni.

L’articolo 63, comma 5, delle norme di attuazione del Codice civile, indica che il venditore rimane responsabile insieme all’acquirente per le spese condominiali accumulate fino al momento in cui l’amministratore riceve una copia autenticata del contratto di vendita. Questo obbligo è considerato adempiuto anche con la dichiarazione di conclusione dell’atto notarile.

Che cosa accade se l’amministratore non è informato della vendita? A chi deve essere inviato il richiamo per la riunione condominiale? È possibile informare l’amministratore anche solo con una email, inviata dal venditore o dall’acquirente?

Analizziamo il tema attraverso una sentenza recente del Tribunale di Roma, la n. 172 del 7 gennaio 2025.

Il caso

Nel caso specifico, alcuni condomini hanno contestato le decisioni dell’assemblea, lamentando tra l’altro la mancata convocazione di una nuova proprietaria, che aveva recentemente acquistato un appartamento nel condominio. Il condominio ha argomentato che la nuova proprietaria non era stata convocata poiché non aveva notificato all’amministratore il cambio di proprietà dell’appartamento (precedentemente di una società). Il Tribunale ha tuttavia dato ragione ai condomini.

Notifica del nuovo proprietario tramite email

Secondo il giudice, il condominio non ha dimostrato di aver inviato la notifica di convocazione né alla nuova proprietaria né al precedente proprietario. Inoltre, contrariamente a quanto affermato, risulta che la nuova proprietaria aveva informato l’amministratore dell’acquisto tramite email, allegando il documento di vendita.

Un altro dettaglio da considerare è che nel verbale dell’assemblea contestata figura il nome della nuova proprietaria, indicata come assente. Questo suggerisce che l’amministratore era probabilmente a conoscenza del cambio di proprietà.

Notifica di convocazione e il ruolo dell’amministratore

È importante ricordare che l’amministratore di condominio è responsabile di tutte le azioni necessarie per garantire una corretta convocazione delle assemblee condominiali. Deve quindi condurre indagini adeguate, come richiesto dalla prudenza e diligenza dovute per la natura del suo ruolo, per identificare tutti i legittimi proprietari degli immobili che hanno diritto di partecipare.

Queste indagini devono essere concrete. In altre parole: l’amministratore non può basarsi solo sull’anagrafe condominiale (che deve sempre mantenere aggiornata) né sulla (eventuale) mancata notifica da parte del nuovo proprietario della trasmissione di proprietà.

Di conseguenza – suggerisce il Tribunale – anche se il nuovo proprietario non ha notificato il cambio di proprietà all’amministratore, ha comunque il diritto di partecipare all’assemblea, avendo acquisito la qualifica di condomino.

Conclusioni

Dalla sentenza esaminata possiamo dedurre le risposte alle domande iniziali:

• Innanzitutto, il nuovo condomino può soddisfare l’obbligo di notifica all’amministratore anche via email (si consiglia l’uso di una email certificata per avere una prova dell’avvenuta ricezione);
• In ogni caso, la mancata notifica da parte del nuovo condomino non solleva completamente l’amministratore dal compito di eseguire i controlli necessari per identificare i legittimi proprietari da convocare all’assemblea. In caso di contestazioni, sarà responsabilità dell’amministratore dimostrare di aver condotto tali controlli con la dovuta diligenza, e di non essere stato a conoscenza del trasferimento di proprietà.