Scopri Come Convocare l’Assemblea Condominiale Perfetta: Regole Essenziali

Nel contesto condominiale, la convocazione dell’assemblea di condominio è un elemento e una fase fondamentale per la gestione dello stesso. La legislazione pertinente definisce regole specifiche per quanto riguarda i tempi e le modalità di convocazione per garantirne la validità.

Analizziamo qui di seguito le normative di riferimento e i requisiti che l’amministratore deve osservare.

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Principali normative di riferimento

Le norme che regolano la convocazione delle assemblee condominiali sono previste dal Codice Civile, in particolare dall’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione e dall’art. 1136.

Di seguito le modalità e i tempi di convocazione dell’assemblea di condominio:

Chi può convocare l’assemblea

Conforme all’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile, l’assemblea di condominio, oltre alla convocazione ordinaria annuale, può essere indetta in via straordinaria:

• dall’amministratore;
• su richiesta di almeno due condomini che rappresentino almeno un sesto del valore del condominio e qualora l’amministratore non provveda alla convocazione entro 10 giorni dalla richiesta, i condomini possono organizzare autonomamente l’auto-convocazione.

Notifica di convocazione

L’amministratore deve inviare a tutti i condomini una notifica di convocazione che specifichi:

• la data e l’ora dell’incontro;
• il luogo dove si terrà l’assemblea;
• l’ordine del giorno, ovvero l’elenco delle questioni che saranno discusse e votate durante l’assemblea.

È cruciale che l’ordine del giorno sia preciso e dettagliato, poiché i condomini devono essere adeguatamente informati per partecipare in modo consapevole. La discussione di temi non previsti nell’ordine del giorno potrebbe infatti essere contestata e portare a una nullità delle decisioni prese.

Scadenze

La notifica di convocazione deve essere inviata almeno 5 giorni prima della data dell’assemblea in prima convocazione. Questo periodo è obbligatorio e la sua non osservanza può invalidare la delibera.

È importante precisare che, per rispettare i 5 giorni previsti dalla legge, il calcolo deve partire dal giorno successivo all’invio della notifica fino al giorno precedente l’assemblea. Non conta la data di ricezione della notifica da parte dei condomini, ma quella dell’invio, che deve essere sempre dimostrabile.

Metodi di invio

La notifica deve essere inviata tramite metodi che garantiscano la prova della ricezione. Le modalità comuni includono:

• raccomandata (cartacea o via PEC);
• fax o consegna a mano (con firma di ricevuta dal destinatario).

Le modalità elettroniche (PEC) sono sempre più diffuse e offrono una facile verifica della ricezione.

Prima e seconda convocazione

Normalmente, la convocazione deve prevedere due date:

• la prima convocazione, che necessita di un numero maggiore di partecipanti per essere valida;
• la seconda convocazione, che richiede un quorum ridotto, può essere programmata almeno 24 ore dopo la prima convocazione e, comunque, non oltre i 10 giorni dalla stessa.

La notifica di convocazione deve chiaramente indicare entrambe le date per prevenire contestazioni.

Conseguenze di una convocazione non regolare

Se le modalità di convocazione non rispettano i requisiti legali, le decisioni prese durante l’assemblea possono essere invalidate (annullabili). Tuttavia, qualsiasi irregolarità nella convocazione deve essere impugnata entro 30 giorni dall’assemblea, periodo che inizia per i presenti dalla data dell’incontro e per gli assenti dalla data di ricezione del verbale.

Osservazioni finali

L’amministratore di condominio deve prestare particolare attenzione alle procedure e ai tempi di convocazione, poiché eventuali difetti possono portare all’invalidazione delle decisioni prese e a contestazioni del suo operato. È consigliabile inviare la notifica con un margine di sicurezza per prevenire contestazioni legate a ritardi postali o problemi di comunicazione.