Tutto sul ruolo cruciale dell’amministratore di condominio: come viene scelto?

La designazione dell’amministratore di condominio rappresenta un momento cruciale per la gestione efficace dello stabile. Tale figura ha il compito di amministrare le parti comuni, attuare le decisioni prese dall’assemblea dei condomini e tutelare gli interessi collettivi. Esaminiamo le normative che disciplinano la sua nomina, il rinnovo e le procedure operative per l’inclusione della nomina all’ordine del giorno.

Il riferimento normativo per la nomina dell’amministratore si trova negli articoli 1129 e successivi del Codice Civile, nonché nelle relative disposizioni di attuazione. In particolare, l’articolo 1129 del Codice Civile stabilisce i requisiti, le funzioni e le modalità di nomina dell’amministratore.

Procedura di nomina dell’amministratore di condominio

Secondo l’art. 1129 del Codice Civile, la designazione di un amministratore è obbligatoria per i condomini con più di otto unità abitative. In questi casi, l’assemblea dei condomini è tenuta a nominare un amministratore, il cui ruolo è vitale per una gestione efficace del condominio.

Requisiti per l’amministratore

Affinché qualcuno possa essere nominato amministratore, deve soddisfare alcuni criteri legali, quali:

• essere in possesso dei diritti civili;
• non avere subito interdizioni o inabilitazioni;
• non presentare condanne per reati che coinvolgono la pubblica amministrazione, il patrimonio, o l’ordine pubblico;
• possedere un diploma di scuola secondaria superiore e aver partecipato a corsi specifici sul tema della gestione condominiale (a meno che non si tratti di un condomino dello stesso edificio).

L’amministratore può essere una persona fisica o una società, ma il rappresentante legale deve comunque rispettare i requisiti previsti dalla legge.

Calcolo dei millesimi per la nomina

La nomina dell’amministratore avviene mediante un voto dell’assemblea e, in particolare, l’articolo 1136 del Codice Civile prevede che l’amministratore venga eletto con il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti all’assemblea (sia in prima che in seconda convocazione), rappresentanti almeno 500 millesimi.

Questa maggioranza deve essere calcolata sia in termini di numero di condomini presenti (maggioranza delle teste), sia in termini di millesimi di proprietà (maggioranza dei millesimi). Se non si raggiungono entrambe le maggioranze, la nomina non è valida.

Nomina tramite intervento giudiziario

Nel caso in cui l’assemblea non riesca a nominare un amministratore (ad esempio, a causa del mancato raggiungimento del quorum necessario), qualsiasi condomino o gruppo di condomini può chiedere al giudice di procedere alla nomina dell’amministratore tramite un decreto giudiziario.

Rinnovo dell’incarico dell’amministratore

L’incarico dell’amministratore dura un anno, ma può essere rinnovato per lo stesso periodo. Il rinnovo può avvenire sia automaticamente e in modo tacito, sia attraverso una specifica deliberazione.

Revoca dell’amministratore

Anche nel corso dell’anno di incarico, l’assemblea può decidere di revocare l’amministratore per giusta causa o per gravi irregolarità nella gestione del condominio, con le stesse maggioranze richieste per la nomina. In assenza di revoca da parte dell’assemblea, ogni condomino può rivolgersi al giudice per richiederne una revoca giudiziaria.

Inclusione della nomina nell’ordine del giorno

Includere la nomina o il rinnovo dell’amministratore nell’ordine del giorno dell’assemblea è cruciale per la validità della delibera. L’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile stabilisce che l’ordine del giorno debba essere comunicato tramite l’avviso di convocazione inviato ai condomini almeno cinque giorni prima dell’assemblea.

Se la nomina dell’amministratore non è specificata nell’ordine del giorno, qualsiasi delibera a riguardo può essere annullata. Questo assicura che tutti i condomini siano adeguatamente informati sui temi che saranno discussi e possano partecipare consapevolmente alla votazione.

Conclusioni

In conclusione, la designazione dell’amministratore di condominio è un procedimento essenziale per assicurare una gestione appropriata delle aree comuni e per prevenire conflitti tra i condomini. La nomina deve aderire ai requisiti legali in termini di maggioranze assembleari e trasparenza, ed essere chiaramente inclusa nell’ordine del giorno per prevenire l’annullamento delle delibere. Il rinnovo dell’amministratore può essere sia tacito che esplicito, mentre la revoca può avvenire per causa legittima o su decisione del giudice.