Mercato Immobiliare in Alto Adige: Scopri perché è così difficile incontrare la domanda!

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Il mercato immobiliare in Alto Adige: “Ecco perché è difficile soddisfare la domanda”

Normative sulle abitazioni riservate ai residenti in Trentino-Alto Adige

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In Trentino-Alto Adige, specifiche leggi stabiliscono che una porzione degli immobili debba essere assegnata esclusivamente ai residenti. Queste abitazioni sono note come “immobili convenzionati”, e per facilitare il lavoro degli operatori del settore, idealista ha introdotto una nuova funzione dedicata. Per comprendere meglio questa tematica e analizzare le dinamiche del mercato immobiliare locale, idealista/news ha intervistato André-Benedict Niederkofler, CEO di Immobilien Niederkofler, un’agenzia immobiliare attiva a Bolzano.

Potrebbe descrivere la normativa relativa agli immobili convenzionati a Bolzano?

La decisione di destinare una parte degli edifici ai residenti è stata presa nel 1978 con la legge provinciale n. 1/1978, art. 7. Questa disposizione è stata modificata dalla legge provinciale sull’urbanistica n. 13/1997, art. 79, e successivamente sostituita dalla nuova legge provinciale sull’urbanistica n. 9/2018, ancora in vigore, che regola il settore all’art. 39.

Inizialmente, il 60% del nuovo volume costruibile doveva essere riservato ai residenti, mentre il restante 40% poteva essere venduto senza restrizioni. Dal 2018, nei comuni con più del 10% di seconde case, è stato imposto che il 100% del nuovo volume edificabile fosse convenzionato. Con la riforma dell’edilizia del giugno 2025, questa regola è stata estesa a tutti i comuni dell’Alto Adige, con alcune eccezioni.

I vincoli di convenzionamento registrati nel registro immobiliare fino al 2007 potevano essere rimossi dopo 20 anni; per quelli registrati dopo il 2007, il vincolo è permanente e non può più essere eliminato.

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Il divario di prezzo tra abitazioni libere e convenzionate varia enormemente: si situa attorno al 30% nei comuni meno attrattivi turisticamente e può raggiungere il 100-200% nelle zone turistiche più popolari, come Val Gardena, Val Pusteria o Val Badia.

Qual è la situazione attuale del mercato immobiliare in cui operate?

Da circa cinque anni, il mercato immobiliare in Alto Adige è caratterizzato da un’offerta sempre più limitata rispetto a una domanda stabile o in aumento. La scarsità di offerte è dovuta tanto alla conformazione geografica, che rende disponibile solo il 4-5% di terreno edificabile, quanto alle politiche urbanistiche che restringono l’allocazione di nuove aree edificabili.

La legge provinciale sull’urbanistica n. 9/2018 ha introdotto anche elementi di incertezza normativa che, uniti all’aumento dei costi di costruzione causati dalla pandemia di Covid-19, hanno portato a un notevole rallentamento dell’attività edilizia nei periodi successivi, causando un significativo aumento dei prezzi delle abitazioni, sia libere che convenzionate.

Come influenzano queste normative il vostro lavoro e come avete adattato le vostre operazioni?

Esistono due mercati distinti: quello delle abitazioni convenzionate, riservate ai residenti, e quello delle abitazioni libere, accessibili anche a turisti e acquirenti di seconde case. Queste due categorie richiedono strategie operative e canali di vendita diversi: le abitazioni convenzionate sono gestite principalmente a livello locale, mentre quelle libere sono promosse anche attraverso canali nazionali e internazionali.

Quali sono le principali sfide nel gestire e commercializzare gli immobili convenzionati e quale proporzione rappresentano rispetto agli immobili liberi?

Di norma, non vi sono particolari difficoltà nella vendita di immobili convenzionati, eccezion fatta per la necessità di informare l’acquirente sul vincolo e verificare assieme a lui se possiede i requisiti necessari.

Per quanto riguarda il volume, gli immobili convenzionati rappresentano almeno il 50% delle abitazioni sul mercato e in futuro rappresenteranno il 100% nelle nuove aree residenziali in espansione.

Cos’è un immobile convenzionato e perché è fondamentale segnalare questa caratteristica agli interessati?

Un immobile convenzionato può essere occupato solo da persone che risiedono in Alto Adige da almeno cinque anni o da chi si trasferisce con un contratto di lavoro a tempo indeterminato. L’abitazione deve essere destinata all’uso abitativo permanente del proprietario e non può essere utilizzata come seconda casa. Nei primi vent’anni di vincolo, in caso di affitto, può essere applicata solo la tariffa provinciale.

È quindi cruciale segnalare chiaramente il vincolo per informare adeguatamente gli interessati e verificare che possiedano i requisiti richiesti, poiché in caso di occupazione non conforme sono previste sanzioni elevate.

Qual è l’impatto della nuova funzionalità di idealista che permette di indicare quando un immobile è destinato ai residenti della provincia?

Finora abbiamo inserito su idealista solo abitazioni libere, dato che gli utenti non potevano distinguere tra abitazioni libere e convenzionate. Se pubblicassimo anche abitazioni convenzionate, che sono generalmente meno costose, riceveremmo molte richieste da parte di acquirenti di seconde case, ai quali dovremmo spiegare di volta in volta che non possono occupare tali abitazioni. Con la possibilità di segnalare chiaramente quando un’abitazione è convenzionata, in futuro potremo includere anche questi immobili su idealista.

C’è qualcosa che non ho chiesto che ritiene importante aggiungere?

Un aspetto rilevante da considerare è la necessità di maggiore chiarezza e semplificazione delle normative. Le continue modifiche legislative e le diverse interpretazioni delle norme da parte dei comuni spesso generano incertezze per cittadini, professionisti e investitori. Una regolamentazione più uniforme e stabile faciliterebbe la pianificazione a lungo termine e offrirebbe maggiore sicurezza a chi intende acquistare o costruire un’abitazione in Alto Adige.

Per questo motivo, è consigliabile rivolgersi a un professionista del settore, che possa verificare la situazione urbanistica e i vincoli dell’immobile, assicurando così che l’acquirente possa effettivamente occuparlo nel rispetto delle norme vigenti.

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