L’Italia conta oggi quasi 10 milioni di abitazioni non occupate: una massa di immobili che mantiene valore teorico ma che, per molti proprietari, si traduce in spese e difficoltà pratiche. Con dati aggiornati al 2025, il fenomeno pesa sul mercato, sulle economie locali e sulla gestione del patrimonio familiare — e le conseguenze si vedono già nelle tasche e nei centri storici.
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Distribuzione sul territorio
Secondo le stime più recenti, su circa 35 milioni di case esistenti quasi 9,6 milioni risultano non occupate, pari a circa il 27% del totale nazionale. Tuttavia la presenza di abitazioni inutilizzate è molto disomogenea: alcune regioni superano percentuali impressionanti, altre restano più contenute.
| Regione | Percentuale di abitazioni non occupate (stima) |
|---|---|
| Valle d’Aosta | oltre il 50% |
| Calabria | circa 40–45% |
| Molise | circa 40% |
| Basilicata | circa 40% |
| Abruzzo | circa 35–40% |
| Sardegna | circa 35–40% |
| Sicilia | circa 35% |
| Liguria | circa 30–35% |
| Umbria | circa 30–35% |
| Marche | circa 30% |
| Toscana | circa 25–30% |
| Piemonte | circa 25–30% |
| Friuli-Venezia Giulia | circa 25–30% |
| Emilia-Romagna | circa 20–25% |
| Veneto | circa 20–25% |
| Lazio | circa 20–25% |
| Lombardia | circa 20% |
| Campania | circa 20–25% |
| Trentino-Alto Adige | circa 20–30% |
Perché tante case restano vuote
La voce “case vuote” comprende realtà molto diverse: immobili davvero abbandonati, seconde case usate saltuariamente, alloggi ereditati in attesa di essere messi sul mercato o ristrutturati. Non è quindi sempre un indicatore di degrado — ma spesso l’effetto è lo stesso.
Fattori demografici e migratori giocano un ruolo centrale. Negli ultimi decenni molte persone si sono spostate dal Sud verso il Nord, lasciando un surplus di abitazioni dove la domanda locale è più debole. Allo stesso tempo il calo dei figli per nucleo familiare ha aumentato il numero di immobili trasferiti per eredità, spesso verso eredi che possiedono già un’abitazione.
Il peso economico per i proprietari
Il patrimonio immobiliare italiano vale complessivamente circa 6.000 miliardi di euro nel 2025 e costituisce una parte rilevante della ricchezza delle famiglie. Ma gran parte di questo valore è difficile da liquidare rapidamente: si tratta di un vero e proprio asset illiquido.
Le seconde case, o gli immobili lasciati in stato non completamente vivibile, comportano costi fissi — tasse come l’IMU, spese di manutenzione e adeguamenti normativi — che possono superare il beneficio economico percepito. Quando la ristrutturazione costa quanto o più del prezzo di mercato, proprietari e potenziali compratori tendono a desistere.
Effetti sui prezzi e sull’accesso al credito
Il valore medio delle abitazioni in Italia ha mostrato andamenti divergenti tra nuove costruzioni e usato negli ultimi quindici anni: le case nuove hanno visto un aumento complessivo, mentre il segmento dell’usato ha perso terreno, soprattutto se corretto per l’inflazione.
Questo squilibrio tende ad amplificare il problema: zone con molte abitazioni datate e vuote deprimono i prezzi locali, rendendo ancora meno conveniente investire in ristrutturazioni. Inoltre, la difficoltà di accesso al credito per interventi o per l’acquisto di immobili da ristrutturare aggrava la situazione, lasciando la ricchezza immobiliare su carta ma non disponibile per spese o investimenti reali.
- Per le famiglie: ereditare un immobile può significare gestione complessa e oneri imprevisti più che un guadagno liquido.
- Per i centri storici: l’abbandono parziale alimenta degrado e rischi per sicurezza e decoro urbano.
- Per i mercati locali: un eccesso di offerta in aree a domanda debole mantiene i prezzi depressi.
- Per le finanze pubbliche: immobili non valorizzati riducono il potenziale fiscale a lungo termine e richiedono interventi mirati.
Cosa cambia adesso
Il tema interessa chi possiede un immobile, i policy maker e chi osserva la sostenibilità territoriale: senza politiche che facilitino la riqualificazione, l’accesso al credito per interventi e soluzioni fiscali mirate, il fenomeno delle case non occupate rischia di consolidarsi. Alcune iniziative locali — incentivare affitti a lungo termine, programmi di rigenerazione urbana, strumenti che agevolino la riapertura di immobili — possono ridurre l’impatto, ma servono risposte coordinate e tempi ragionevoli per produrre effetti visibili.
In sintesi: il patrimonio immobiliare rimane un’ampia risorsa nazionale, ma la sua utilità concreta dipende dalla capacità di trasformare valore teorico in capitale operativo. Sul breve e medio termine, per molti proprietari e per diverse comunità locali, quel valore resta per ora poco spendibile.
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