Condominio: Limiti delle Decisioni sull’Uso delle Proprietà Esclusive

L’assemblea condominiale rappresenta il contesto in cui i proprietari di unità abitative, attraverso un processo decisionale a maggioranza, trattano questioni essenziali relative alle aree comuni e all’amministrazione del complesso residenziale.

Le prerogative dell’assemblea condominiale si limitano esclusivamente alla gestione del condominio stesso: ciò include la gestione dei beni e dei servizi condivisi, la distribuzione delle spese corrispondenti, l’elezione dell’amministratore, e così via. L’assemblea non può oltrepassare tali confini, pertanto non ha il potere di prendere decisioni che influenzino direttamente le proprietà private dei singoli condomini.

I magistrati hanno chiarito questo principio. Sono considerate nulle tutte le decisioni prese dall’assemblea che influenzano direttamente i beni di proprietà esclusiva dei singoli, a meno che ciò non sia indispensabile per assicurare un appropriato utilizzo delle parti comuni. Tali decisioni possono essere contestate da chiunque ne abbia interesse, senza restrizioni temporali.

Analizziamo alcune situazioni concrete in cui si applica questo principio.

Consideriamo, ad esempio, le spese per la manutenzione e la loro ripartizione. Un caso recentemente esaminato dalla Corte di Cassazione (ordinanza n. 16760 del 19 giugno 2024) può servire da esempio.

Locale al piano terra e scantinati di uso condominiale

È necessario effettuare la riparazione di un locale al piano terra di proprietà esclusiva di un condomino, il quale funge anche da copertura per gli spazi scantinati sottostanti di proprietà comune. L’assemblea condominiale decide di intervenire, distribuendo le spese tra tutti i condomini in base a quanto stabilito dall’art. 1125 del codice civile. Tuttavia, la decisione viene contestata poiché include anche le spese per la manutenzione del pavimento del locale, un bene di proprietà esclusiva, che quindi dovrebbe essere mantenuto alle spese del solo proprietario.

La Corte di Cassazione ha specificato che queste spese sono di responsabilità del proprietario del locale, poiché si riferiscono a un bene (il pavimento) di sua esclusiva proprietà. Di conseguenza, queste non rientrano nelle competenze dell’assemblea.

Errore di competenza assoluta

Di conseguenza, la Corte ha dichiarato nulla la delibera per “errore di competenza assoluta”. L’assemblea dei condomini non può approvare a maggioranza interventi di manutenzione straordinaria, riparazioni o ricostruzioni delle parti di esclusiva proprietà, né può obbligare i condomini contrari a sostenere le spese.

In generale, l’assemblea condominiale non è autorizzata a decidere o modificare i criteri generali di ripartizione delle spese condominiali stabiliti dalla legge o dal regolamento, poiché queste questioni sono al di fuori delle sue competenze (articolo 1135, numeri 2) e 3), del codice civile).

Indennizzo per danni

I magistrati hanno anche precisato un altro punto legato al principio sopra menzionato. È anche nulla la decisione dell’assemblea che, votando a maggioranza, stabilisce la responsabilità del condominio stesso o di singoli condomini per danni causati. Questi aspetti, di natura compensativa, riguardano i rapporti “privati” tra il condominio e i singoli proprietari, o tra i singoli condomini. Non spetta all’assemblea determinare chi è responsabile né imporre il pagamento di somme per il risarcimento dei danni. Queste sono questioni che superano le competenze dell’assemblea e che, se necessario, devono essere risolte in sede giudiziaria.