Attenzione alle macchie di umidità: il tuo condominio è a rischio salute?

Il problema della responsabilità del condominio in caso di infiltrazioni genera spesso dispute legali. I tribunali si trovano frequentemente a dover emettere ordinanze urgenti quando le macchie di umidità compromettono la salute degli abitanti e l’integrità strutturale degli edifici.

Esaminiamo due situazioni specifiche in cui è stato necessario un intervento urgente del condominio per garantire la salubrità degli immobili. In un terzo caso, invece, il Tribunale ha imposto a un singolo condomino di rimuovere strutture installate su un lastrico solare di sua proprietà esclusiva e di effettuare lavori di impermeabilizzazione.

Interventi urgenti per le infiltrazioni dalla facciata

Un caso recente preso in esame dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (ordinanza del 28 febbraio 2025) ha determinato che il condominio deve agire immediatamente per eliminare le infiltrazioni d’acqua piovana che provengono dalla facciata dell’edificio.

Una perizia tecnica aveva rivelato la presenza di fumus boni iuris e periculum in mora, elementi necessari per l’adozione di un provvedimento cautelare. Di conseguenza, il giudice ha attribuito la responsabilità al condominio, in quanto gestore e custode dei beni comuni, obbligato a mantenere l’edificio in buone condizioni.

In questo caso, il deterioramento della facciata ha causato le infiltrazioni che hanno danneggiato le condizioni igienico-sanitarie dell’appartamento, con ripercussioni dirette sulla salute degli abitanti. Era quindi necessaria, secondo il tribunale, l’immediata realizzazione dei lavori di riparazione, stabilendo che il danno non poteva essere compensato semplicemente con un risarcimento successivo, ma richiedeva un intervento rapido.

Infiltrazioni dal terrazzo: il condominio è responsabile

Nel caso analizzato dal Tribunale di Catanzaro (ordinanza del 26 maggio 2023), l’assemblea condominiale aveva deciso il rifacimento della copertura del terrazzo già quattro anni fa, senza però procedere con i lavori. Nel frattempo, l’acqua piovana ha continuato a penetrare negli appartamenti sottostanti, causando macchie di umidità e danni strutturali.

A causa dell’inattività del condominio, i proprietari hanno presentato un ricorso d’urgenza ex articolo 700 c.p.c., sollecitando un intervento immediato. Il tribunale ha accolto la richiesta, sottolineando il periculum in mora: attendere una sentenza definitiva avrebbe solo aggravato i danni.

Il condominio è stato quindi obbligato a realizzare i lavori senza ulteriori ritardi, coprendo le spese necessarie per il ripristino delle condizioni igienico-sanitarie degli immobili coinvolti.

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Infiltrazioni a causa del sovraccarico sul terrazzo: il proprietario deve pagare

In alcuni casi, però, la responsabilità non ricade sul condominio. In un’altra situazione esaminata dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (ordinanza del 20 gennaio 2025), il giudice ha determinato che le infiltrazioni non erano causate da una mancata manutenzione delle parti comuni, ma dal sovraccarico creato su una terrazza di proprietà esclusiva.

Il proprietario aveva installato un gazebo, delle fioriere e una doppia pavimentazione, incrementando il peso sul solaio e facilitando il passaggio dell’acqua attraverso le membrane usurate. Di conseguenza, il tribunale ha respinto la richiesta di intervento del condominio e ha ordinato al singolo proprietario di rimuovere le strutture e di procedere con i lavori di impermeabilizzazione.