I tabelloni millesimali rappresentano uno strumento cruciale nella gestione dei condomini, essendo essenziali per distribuire le spese comuni tra i vari proprietari in base al valore proporzionale di ciascuna unità.
Approfondiamo la metodologia di calcolo dei millesimi, le opzioni di revisione e il calcolo delle quote condominiali.
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Normativa di riferimento
La normativa relativa ai tabelloni millesimali è specificata negli articoli 1118 e 1123 del Codice Civile, con ulteriori chiarimenti forniti dalle disposizioni di attuazione e dalla giurisprudenza pertinente.
Calcolo dei millesimi
I tabelloni millesimali definiscono il valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto al valore totale dell’edificio, che convenzionalmente equivale a 1000 millesimi. Il calcolo dei millesimi considera vari fattori che influenzano il valore delle singole unità all’interno del condominio, inclusi:
- dimensioni e volume dell’unità;
- posizione nell’edificio (per esempio, un appartamento a piano terra può valere meno di uno all’ultimo piano);
- esposizione e luminosità;
- comodità aggiuntive (come giardini, balconi o terrazzi).
Il calcolo dei millesimi è compito di un tecnico qualificato (geometra, ingegnere), che redige i tabelloni seguendo calcoli oggettivi e criteri legali stabiliti.
Categorie di tabelloni millesimali
Esistono diversi tipi di tabelloni:
- Tabellone generale (o di proprietà): distribuisce le spese generali in base al valore di ogni proprietà relativo all’intero edificio (millesimi di proprietà).
- Tabelloni speciali: riguardano le spese per servizi comuni o aree particolari (ad esempio, l’ascensore o il riscaldamento centralizzato) e possono differire dal tabellone generale, includendo solo i condomini che beneficiano di tali servizi o aree.
Modifica dei tabelloni millesimali
Secondo l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, i tabelloni millesimali possono essere modificati o aggiornati in due casi specifici:
- Errore originale nella stesura: ciò accade quando i calcoli iniziali sono errati o incompleti;
- Modifiche significative nelle strutture del condominio o nelle singole unità: ad esempio, cambiamenti nell’uso o nella struttura di un’unità (conversione di un locale in ufficio o unione di più unità in una). La revisione è giustificata solo se tali modifiche alterano il valore di oltre un quinto (20%).
Modalità di revisione includono:
- Accordo unanime: la modifica dei tabelloni richiede il consenso di tutti i condomini, influenzando i diritti di proprietà.
- Decisione giudiziaria: se non si ottiene l’unanimità, è possibile appellarsi alla corte per una revisione giudiziaria, specialmente in presenza di errori o cambiamenti rilevanti.
Una volta approvati, i nuovi tabelloni vanno allegati al regolamento condominiale e sono obbligatori per tutti i condomini.
Calcolo della quota condominiale
I tabelloni millesimali sono primariamente utilizzati per la distribuzione delle spese condominiali. Secondo l’art. 1123 del Codice Civile, le spese sono suddivise seguendo questi principi:
Spese generali
Le spese necessarie per la manutenzione e l’uso delle parti comuni (es. riparazione del tetto, pulizia delle scale, illuminazione) sono distribuite tra i condomini secondo i millesimi di proprietà.
Spese per l’utilizzo di specifici servizi o beni comuni
Le spese per servizi o beni che beneficiano solo alcuni condomini (come l’ascensore o il riscaldamento) sono ripa…
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Marco Bianchi è un rinomato analista e scrittore nel campo immobiliare, con una profonda conoscenza del mercato italiano. Laureato in Economia Immobiliare all’Università di Bologna, vanta oltre vent’anni di esperienza, durante i quali ha collaborato con prestigiose agenzie immobiliari, offrendo strategie d’investimento vincenti. Autore di articoli influenti e di un libro sull’investimento immobiliare, Marco si dedica a condividere la sua esperta visione del settore, fornendo analisi dettagliate e consigli pratici ai nostri lettori.