Il caso
In alcuni edifici più vecchi, i condomini decidono di disconnettersi dal riscaldamento centralizzato per installare caldaie indipendenti che meglio rispondono alle loro necessità personali.
Pur avendo optato per questa soluzione autonoma, sorge la questione se questi condomini siano ancora tenuti a partecipare ai costi dell’impianto centralizzato, benché non ne facciano uso. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18045/2024, ha fornito una risposta a questo interrogativo.
La controversia
La situazione in questione nasce quando due condomini contestano una decisione dell’assemblea condominiale. Questa decisione prevedeva l’installazione di dispositivi per la contabilizzazione del calore che ripartivano le spese secondo le tabelle millesimali: 20% per i costi di gestione e 80% in base ai consumi effettivi rilevati dai contatori.
I condomini che hanno avviato la causa legale sostenevano che, avendo già installato un sistema di riscaldamento autonomo nelle loro unità abitative, avrebbero dovuto essere esentati dal pagare per un servizio di cui non usufruivano. Questi hanno quindi portato la questione davanti al Tribunale competente, cercando l’esenzione dalle spese assegnate. Nonostante avessero perso in parte sia in primo che in secondo grado, hanno deciso di appellarsi alla Corte Suprema, che ha preso una decisione basandosi su principi giuridici già stabiliti precedentemente.
La decisione della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione ha innanzitutto precisato che l’articolo 1118, comma 4 del codice civile obbliga il condomino che si è distaccato a contribuire solo alle spese di manutenzione straordinaria, conservazione e adeguamento normativo dell’impianto. Inoltre, la Corte ha ricordato che, secondo l’articolo 1123 del codice civile, i criteri per la ripartizione delle spese devono essere proporzionali al valore di proprietà di ciascuno e che una ripartizione fissa è legittima solo se approvata all’unanimità dai condomini.
La Corte ha anche fatto riferimento a una precedente sentenza (Cass. 28282/2019) che stabiliva che le spese per il riscaldamento centralizzato devono essere divise in base al consumo effettivo registrato, e che i millesimi sono applicabili solo in assenza di altri sistemi di misurazione.
Concludendo l’analisi, la Corte di Cassazione ha stabilito il seguente principio di diritto: le spese per il riscaldamento centralizzato, in presenza di un sistema di contabilizzazione del calore, devono essere ripartite in base al consumo effettivo, rendendo illegittima una ripartizione basata sui millesimi, anche solo parzialmente.
Conclusioni
Alla luce di queste considerazioni, la Corte Suprema ha chiarito che le spese per l’utilizzo del sistema di riscaldamento centralizzato devono essere suddivise secondo il consumo reale, escludendo quindi l’applicazione dei criteri basati sulle tabelle millesimali.
Inoltre, è stato specificato che i condomini che hanno optato per un sistema autonomo devono comunque coprire le spese per la manutenzione, le spese straordinarie e i consumi involontari del sistema centralizzato, a meno che l’inutilizzo non sia dovuto a cause tecniche che necessitano l’installazione di un sistema indipendente.
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