Nel panorama immobiliare italiano, si assiste a un cambiamento significativo nelle preferenze abitative. Con un mercato in decisa frenata, lo scorso anno le uniche metrature che hanno mantenuto una certa stabilità sono state quelle dei monolocali e dei bilocali sotto i 50 metri quadrati. Questa tendenza è particolarmente evidente a Milano, dove solo il 14,7% degli appartamenti venduti nel 2023 aveva una superficie superiore ai 115 metri quadrati. A livello nazionale, questa percentuale si attesta al 32,6%, mentre nelle aree di provincia del Nord Est sale al 41,3%. L’approvazione in commissione Ambiente della Camera all’abitabilità delle mini-abitazioni ha ulteriormente rafforzato questa tendenza, abbassando il limite minimo di superficie abitabile a 20 metri quadrati.
Perché piacciono le case piccole
Le superfici più piccole hanno dimostrato una maggiore resilienza anche nei momenti di crescita del mercato immobiliare. Nel 2022, quando le transazioni sono aumentate del 4,7% rispetto al 2021, gli appartamenti e le ville oltre i 145 metri quadrati hanno visto un calo dello 0,5%, con punte del 7,7% nei capoluoghi del Nord Ovest. A Torino e Milano, la diminuzione è stata rispettivamente del 14,8% e dell’11%. Al contrario, le compravendite di locali al di sotto dei 50 metri quadrati sono cresciute del 7,5%, con un aumento del 14,6% nei capoluoghi del Centro e del 26,3% a Genova. Questi dati sottolineano come le abitazioni più piccole siano percepite come più pratiche e gestibili, specialmente in contesti urbani.
Milano regina delle piccole case
Milano si conferma la città italiana con la maggiore prevalenza di piccole abitazioni. Solo il 14,7% delle case vendute nel 2023 superava i 115 metri quadrati, contro una media nazionale del 32,6% e una media del 41,3% nelle province del Nord Est. La superficie media degli immobili a Milano è di 81 metri quadrati, evidenziando una forte domanda per spazi più contenuti. Anche altre grandi città seguono questa tendenza: a Roma, la superficie media è passata da 94,7 a 92,4 metri quadrati, a Napoli da 96,7 a 93,6 metri quadrati e a Torino da 86,2 a 82 metri quadrati.
L’emendamento sulle mini-case
Recentemente, è stato approvato un emendamento che consente l’abitabilità anche per mini-case sotto una certa metratura, abbassando i requisiti minimi di superficie abitabile. Ora, i monolocali possono ottenere l’abitabilità con una superficie minima di 20 metri quadrati per una persona, rispetto ai precedenti 28 metri quadrati. Per due persone, il valore scende a 28 metri quadrati dagli attuali 38. Inoltre, l’altezza minima dei locali abitabili è stata ridotta a 2,40 metri rispetto ai 2,70 metri precedenti. Queste modifiche mirano a mettere sul mercato un numero maggiore di immobili, rispondendo alle esigenze di studenti e lavoratori nelle grandi città e favorendo la riduzione del consumo di suolo.
Prospettive future
Questi cambiamenti normativi e le tendenze di mercato indicano una preferenza crescente per le abitazioni più piccole, in linea con le trasformazioni sociali ed economiche in atto nelle grandi città italiane. Il mercato immobiliare si sta adattando a un nuovo paradigma abitativo, in cui la praticità e la gestione efficiente degli spazi diventano priorità per gli acquirenti. Questo scenario offre opportunità interessanti per gli investitori immobiliari che possono capitalizzare su queste tendenze emergenti, contribuendo al contempo a rispondere alle nuove esigenze abitative della popolazione.
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Luca Conti, analista immobiliare e redattore per AGSRealEstate.it, è specializzato in urbanistica sostenibile e nell’analisi delle dinamiche del mercato immobiliare.