L’acquisto e la vendita di proprietà immobiliari sono operazioni spesso complesse che implicano non solo aspetti finanziari, ma anche numerosi controlli di natura legale e tecnica. Non tutti gli immobili, infatti, sono commercializzabili.
Esistono casi specifici in cui una proprietà può risultare non vendibile, non affittabile o non trasferibile legalmente. Ma cosa si intende esattamente per “immobile non commerciabile”? Esaminiamo le principali cause che possono compromettere la commerciabilità di un immobile e le possibili soluzioni per questi problemi.
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Cosa significa che un immobile è non commerciabile
Un immobile viene considerato non commerciabile quando non può essere venduto o trasferito legalmente a causa di problemi relativi alla sua conformità urbanistica o catastale. Specifichiamo che un immobile diventa non commerciabile quando è stato edificato illegalmente, ovvero senza un permesso di costruzione valido che ne autorizzi l’edificazione.
Secondo il Codice Civile Italiano, in mancanza di tale permesso o se il permesso è dichiarato falsamente in un atto di vendita, il contratto è considerato nullo. Di conseguenza, l’edificio costruito illegalmente non è commerciabile fino a che non si regolarizza la situazione.
Comunque, se vi sono difformità urbanistiche rispetto al progetto originario ma sono sanabili e il permesso di costruzione esiste, l’immobile può ancora essere considerato commerciabile. Per assicurare la commerciabilità, è fondamentale che nell’atto di vendita siano indicati i dettagli del permesso edilizio.
La conformità urbanistica è dunque un fattore decisivo per la commerciabilità di un immobile: senza di essa, qualsiasi trasferimento di proprietà è legalmente inattuabile.
Modalità per risolvere le irregolarità e rendere un immobile commerciabile
Per rendere commerciabile un immobile irregolare, il primo passo è rimediare alle eventuali irregolarità urbanistiche. Se la proprietà è stata edificata senza permessi o presenta difformità rispetto al progetto originale, è necessario ottenere la sanatoria edilizia, un processo che permette di regolarizzare le opere non conformi.
Questo è possibile solo se le infrazioni sono sanabili, cioè se sono conformi alle normative vigenti al momento della richiesta. Con la sanatoria ottenuta, la proprietà raggiunge la conformità urbanistica richiesta per essere venduta legalmente.
Inoltre, durante il processo di compravendita, è cruciale includere nell’atto i dettagli del permesso edilizio che attestano la regolarità dell’immobile. Se il permesso non esiste o è stato dichiarato falsamente, il contratto sarà nullo.
Tuttavia, la Corte di Cassazione ha precisato che, se il venditore non fornisce i documenti necessari, l’acquirente può comunque procedere per ottenere un giudizio che permetta il trasferimento della proprietà. Quindi, è essenziale seguire queste procedure per sanare eventuali abusi e assicurare la commerciabilità dell’immobile.
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Marco Bianchi è un rinomato analista e scrittore nel campo immobiliare, con una profonda conoscenza del mercato italiano. Laureato in Economia Immobiliare all’Università di Bologna, vanta oltre vent’anni di esperienza, durante i quali ha collaborato con prestigiose agenzie immobiliari, offrendo strategie d’investimento vincenti. Autore di articoli influenti e di un libro sull’investimento immobiliare, Marco si dedica a condividere la sua esperta visione del settore, fornendo analisi dettagliate e consigli pratici ai nostri lettori.