Frazionamento Immobiliare: Scopri Come Funziona e Perché È la Scelta Giusta

La suddivisione di una proprietà immobiliare è un’operazione che consente di dividere un immobile in più parti indipendenti, ciascuna delle quali può diventare una unità autonoma. Questa operazione è particolarmente utile perché permette una migliore gestione degli spazi e può generare un reddito attraverso la locazione o la vendita delle singole unità. Tuttavia, la suddivisione comporta dei costi e segue una procedura specifica, richiedendo attenzione e conoscenza delle normative pertinenti per gestire correttamente il processo e prevenire problemi legali o amministrativi.

Suddivisione catastale e urbanistica

È fondamentale distinguere tra suddivisione urbanistica e suddivisione catastale. La prima riguarda le modifiche fisiche all’immobile che ne alterano la struttura originale, mentre la seconda si riferisce alla registrazione di queste modifiche nel Catasto, includendo la creazione di nuove unità subalterne. Entrambi i tipi di suddivisione devono essere comunicati tempestivamente al Comune e al Catasto per assicurare che l’immobile rispetti le normative urbanistiche e catastali, evitando così problemi durante le fasi di vendita o affitto.

Condizioni per la suddivisione di un immobile

La suddivisione è possibile solo se l’immobile soddisfa certi requisiti:

• nessuna limitazione strutturale: ad esempio, problemi nella separazione delle utenze o nella disposizione degli impianti possono impedire la suddivisione;
• conformità urbanistica e catastale: l’immobile deve essere conforme alle norme edilizie e catastali vigenti;
• approvazioni e rispetto delle norme igienico-sanitarie: le nuove unità devono soddisfare i criteri minimi di abitabilità, inclusi requisiti di spazio, ventilazione, illuminazione e conformità degli impianti;
• regolamento di condominio: se l’immobile è parte di un condominio, è necessario verificare la presenza di eventuali restrizioni o richieste di autorizzazioni per procedere con la suddivisione.

Processo di suddivisione di un immobile

Il processo di suddivisione segue le normative locali, il piano regolatore generale (PRG) o il regolamento edilizio. I passi principali includono:

• Controllo della documentazione esistente: è essenziale verificare la conformità urbanistica, edilizia e catastale dell’immobile prima di iniziare qualsiasi lavoro;
• Inoltro della pratica edilizia: per iniziare la suddivisione, occorre presentare una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) o una Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) al Comune;
• Aggiornamento catastale: è necessario aggiornare le mappe catastali per riflettere la nuova suddivisione, creando nuove unità e eliminando quella originale;
• Allacciamenti di gas ed elettricità: dopo la suddivisione, bisogna gestire l’attivazione dei contatori per le nuove unità.

Suddivisione senza modifiche strutturali

La suddivisione senza interventi edilizi può essere richiesta tramite una semplice CILA, con costi relativamente bassi che coprono principalmente spese amministrative e imposte per le variazioni catastali.

Suddivisione con modifiche strutturali

Per una suddivisione con modifiche strutturali è necessaria una SCIA, e i costi aumentano a causa dei lavori necessari. Questi includono oneri di urbanizzazione, allacciamenti di nuove utenze e redazione di certificati di prestazione energetica per le nuove unità, oltre ai costi per i lavori di ristrutturazione.

Suddivisione abusiva e regolarizzazione

Una suddivisione abusiva avviene quando la suddivisione è realizzata senza le necessarie comunicazioni al Comune e al Catasto, risultando in un abuso edilizio. In questi casi è possibile regolarizzare la situazione presentando una CILA in sanatoria o una SCIA e pagando le relative sanzioni.

Orientamenti giurisprudenziali

Esistono diverse sentenze che chiariscono gli aspetti legali della suddivisione immobiliare. Ecco alcune delle più rilevanti.

Sentenza del TAR Campania (n. 2650/2017)

Il TAR ha annullato l’autorizzazione di un comune alla suddivisione di un immobile, sottolineando la necessità di una valutazione completa dell’impatto urbanistico e della capacità della zona di sostenere nuove unità abitative.

Sentenza del Consiglio di Stato (n. 1670/2019)

Il Consiglio di Stato ha confermato che modificare la destinazione d’uso e suddividere un immobile in più unità abitative senza il necessario permesso può essere considerato un abuso edilizio, anche in assenza di un aumento della volumetria.

Sentenza della Corte di Cassazione (n. 29109/2020)

La Corte di Cassazione ha chiarito che la suddivisione catastale senza opere può essere legittima solo se non modifica le dotazioni igienico-sanitarie o impiantistiche dell’immobile. Se la suddivisione compromette l’accessibilità ai servizi essenziali o crea condizioni di insalubrità, l’operazione è irregolare senza la necessaria documentazione tecnica.