Chi ha diritto di usare le aree comuni in un condominio se possiede solo un box auto?
È importante riconoscere che i condòmini non sono solo coloro che possiedono appartamenti, ma anche chi detiene la proprietà di spazi non residenziali all’interno di un edificio condominiale.
Infatti, può accadere che alcuni individui siano proprietari esclusivamente di box auto all’interno di un condominio.
In queste situazioni, sorge la domanda: ha il proprietario di un garage il diritto di usufruire delle strutture comuni come la palestra condominiale? Oppure queste sono prerogative esclusivamente dei possessori di appartamenti?
Analizziamo una decisione recente del Tribunale di Milano, datata 10 luglio 2024, che ha trattato questa tematica.
Il caso del box auto e la palestra condominiale
In un particolare episodio, undici proprietari di box auto hanno contestato la scelta del Condominio di negare loro l’accesso alla palestra e alla sala giochi, situate nelle aree comuni. Hanno richiesto al giudice di obbligare l’amministratore del condominio a fornire loro le chiavi per accedere a tali spazi, allo stesso modo degli altri condòmini.
Il condominio, però, sosteneva che l’accesso alle aree comuni fosse consentito solo ai proprietari di appartamenti, evidenziando che i box auto hanno un ingresso separato e indipendente direttamente dalla strada. Inoltre, i proprietari dei box non contribuiscono alle spese di mantenimento della palestra, confermando ulteriormente questa separazione.
Le aree comuni
Il Tribunale di Milano ha dato ragione ai proprietari dei box. Dopo aver esaminato il regolamento condominiale e i documenti di vendita dei box, il giudice ha riconosciuto il diritto di comproprietà su palestra e sala giochi a tutti i condòmini, inclusi i proprietari dei garage.
Si fa riferimento agli articoli 1117 e 1123 del codice civile. Il condominio ha commesso un errore, poiché anche i proprietari dei box auto devono contribuire alle spese per la palestra e la sala giochi, in base ai millesimi di proprietà.
Le spese condominiali
Il giudice ha considerato irrilevante il fatto che i soli proprietari di box auto fossero stati precedentemente esentati dal pagamento delle spese di manutenzione. Il diritto di accesso alle parti comuni da parte di ogni condomino può essere limitato o negato solo tramite acquisti specifici o accordi chiari, quindi non può essere presupposta una rinuncia a tali diritti basata su interpretazioni ambigue.
Secondo il Tribunale, il termine “edificio” citato nel regolamento condominiale include l’intera struttura, dalla fondazione al tetto, inclusi i garage, nonostante questi ultimi abbiano un ingresso separato.
Il diritto all’accesso alle parti comuni
L’azione del condominio è quindi errata, poiché non si può negare ai proprietari dei box auto l’utilizzo di palestra e sala giochi, come agli altri condòmini. Questa limitazione è contraria ai diritti dei condòmini sulle parti comuni. Di conseguenza, l’amministratore del condominio deve permettere anche ai proprietari dei box di accedere a queste aree, fornendo loro le relative chiavi di accesso.
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Marco Bianchi è un rinomato analista e scrittore nel campo immobiliare, con una profonda conoscenza del mercato italiano. Laureato in Economia Immobiliare all’Università di Bologna, vanta oltre vent’anni di esperienza, durante i quali ha collaborato con prestigiose agenzie immobiliari, offrendo strategie d’investimento vincenti. Autore di articoli influenti e di un libro sull’investimento immobiliare, Marco si dedica a condividere la sua esperta visione del settore, fornendo analisi dettagliate e consigli pratici ai nostri lettori.