Cappotto termico: Scopri le deroghe sulle distanze e le nuove regole condominiali!

L’applicazione di isolamento termico sulle facciate esterne degli edifici è diventata una delle strategie primarie per migliorare l’efficienza energetica degli edifici. La legislazione che governa questi interventi è stata recentemente aggiornata per agevolare la realizzazione di tali opere, mantenendo al contempo la sicurezza e il rispetto delle distanze legali tra gli edifici.

In questo contesto, il D. Lgs. n. 102/2014, modificato dal D. Lgs. n. 73/2020, ha introdotto una eccezione relativa alle distanze minime richieste per la posa di un isolamento termico a condizione che questo contribuisca a un risparmio energetico di almeno il 10% in termini di trasmittanza termica, come definito dal D. Lgs. n. 192/2005.

Questa eccezione si applica ai lavori di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione edilizia, che sebbene aumentino lo spessore delle murature esterne, non sono considerati ai fini del calcolo dei volumi e delle altezze degli edifici. In pratica, la normativa permette l’installazione dell’isolamento termico anche contravvenendo alle distanze stabilite dai regolamenti locali, purché vi sia un miglioramento dell’efficienza energetica.

L’installazione dell’isolamento termico in condominio è considerata un’innovazione

All’interno dei condomini, l’installazione di un isolamento termico solleva spesso questioni relative alle maggioranze necessarie per l’approvazione dei lavori.

Secondo l’art. 1120 del Codice Civile, i lavori volti a ridurre i consumi energetici, come l’isolamento termico dell’edificio, sono classificati come “innovazioni”. Ciò implica che la delibera dell’assemblea condominiale per l’attuazione di tali lavori deve essere approvata dalla maggioranza dei presenti e da almeno la metà del valore dell’edificio.

Si sottolinea, per chiarezza, che il Decreto Rilancio 2020 prevedeva una maggioranza ridotta per i lavori finanziati tramite Superbonus, ma la questione della maggioranza necessaria rimane una fonte di disputa legale: in proposito il Tribunale di Firenze con il provvedimento n. 1842/2022 ha dichiarato l’annullabilità della delibera condominiale se non viene rispettata la maggioranza richiesta.

Questioni legate alla proprietà esclusiva: danni a balconi e terrazze

Una delle problematiche che può emergere con l’installazione dell’isolamento termico è l’effetto su proprietà esclusive, come balconi o terrazze.

La giurisprudenza, come dimostra la sentenza del Tribunale di Roma n. 17997/2020, ha stabilito che una delibera che danneggia un bene di proprietà esclusiva è nulla, in quanto viola il diritto di proprietà del singolo condomino. In linea con questo principio, il Tribunale di Sulmona con la sentenza n. 234, sezione Civile del 01.08.2023.

Creazione di un fondo speciale e divisione delle spese

Un altro aspetto cruciale in vista dell’approvazione della delibera per la realizzazione dell’isolamento riguarda la creazione di un fondo speciale, necessaria per la legittimità dei lavori.

Conformemente all’articolo 1135 del Codice Civile, l’assemblea deve decidere di istituire un fondo che copra il costo totale dei lavori, determinando le quote basate sui millesimi di proprietà di ogni condomino.

La Cassazione, con la sentenza n. 10371/2021, ha confermato che l’isolamento termico non costituisce un’innovazione onerosa, e di conseguenza la spesa deve essere divisa tra i condomini secondo il criterio delle quote millesimali, includendo anche i proprietari di locali seminterrati.

Danno al decoro architettonico

Infine, è essenziale notare che la realizzazione dei lavori può essere contestata anche se l’isolamento termico danneggia il decoro architettonico dell’edificio. Secondo la giurisprudenza, il decoro architettonico è un bene comune che non può essere modificato senza il consenso unanime dei condomini.

Di conseguenza, se l’intervento altera la facciata, non sarà considerato conforme al divieto di non modificare il decoro citato nell’articolo 1120 del Codice Civile; quindi, l’intervento potrà essere realizzato solo con il consenso unanime dei condòmini.

In conclusione

L’installazione dell’isolamento termico, nonostante richieda un significativo impegno economico, è una pratica sempre più diffusa per aumentare l’efficienza energetica degli edifici.

Le normative aggiornate e la giurisprudenza stabiliscono limiti e requisiti per la sua realizzazione, assicurando così la protezione dei diritti di tutti i condomini e il rispetto delle distanze legali e del decoro dell’edificio.