Scopri: Condomini Approvano Affitti Brevi, no Solo a B&B e Affittacamere!

È possibile per il regolamento di condominio proibire ai condomini di gestire attività di accoglienza all’interno dello stabile? La risposta è affermativa, tuttavia, ci sono alcune precisazioni importanti da considerare.

Prima di tutto, si fa riferimento a restrizioni sulla proprietà privata dei singoli condomini. Questi sono divieti eccezionali, in quanto il diritto di proprietà è protetto dalla Costituzione. Inoltre, il regolamento di condominio, ratificato dall’assemblea dei condomini, non dovrebbe normare le proprietà private.

Le locazioni brevi in condominio e il regolamento contrattuale

Per questo motivo, questi divieti possono essere imposti solo se ottenuti con il consenso di tutti i condomini. Si parla di regolamento “contrattuale” o, meglio, di clausole contrattuali, perché per essere validi necessitano dell’approvazione di tutti i condomini.

Generalmente il regolamento è redatto dal costruttore o dal primo proprietario dell’edificio e viene accettato dai condomini al momento dell’acquisto dell’immobile. Il regolamento contrattuale può anche essere creato successivamente tramite un accordo unanime tra i condomini su un testo condiviso.

Il contenuto dei divieti

Un’altra questione importante riguarda il contenuto dei divieti nel regolamento condominiale.

Le clausole in questione, dato che limitano il libero godimento della proprietà privata, devono essere interpretate in maniera restrittiva: non possono essere estese o analogiche, o interpretate diversamente dal loro significato letterale.

Per le stesse ragioni, le restrizioni devono essere esplicitate nel regolamento in modo chiaro, specificando dettagliatamente le attività vietate. Se i divieti nel regolamento sono troppo vaghi, devono essere interpretati nel modo più favorevole al proprietario.

Differenza tra locazioni brevi e attività ricettive

Il regolamento spesso elenca le attività proibite. In altri casi, limita una o più delle possibili destinazioni dell’immobile. In altri ancora, specifica i danni che si vogliono prevenire. È necessario quindi valutare, caso per caso, se un’attività ricettiva specifica sia consentita o meno.

Sulla distinzione tra le varie attività ricettive il dibattito è ancora aperto.

In una sentenza del 10 maggio 2024, n. 4974, il Tribunale di Milano ha chiarito la netta distinzione tra attività di B&B (e simili) e le locazioni brevi, affermando che queste ultime non rientrano nelle prime.

Nel caso analizzato, il regolamento condominiale, di tipo contrattuale, vietava di destinare le proprietà private a fini di locazione turistica e/o alberghiera e/o di b&b e/o di affittacamere.

I condomini, tuttavia, avevano iniziato un’attività di locazioni brevi (attraverso Airbnb). Attività che – secondo il Tribunale – differisce dalle attività ricettive e quindi non è esplicitamente proibita dal regolamento condominiale.

Secondo il giudice, quindi, la locazione breve e/o la locazione transitoria o turistica non sono considerate attività alberghiere o di pensione o di affittacamere o di b&b, in assenza di servizi quali la prima colazione e altri servizi alberghieri, come lavanderia, bar, ristorante ecc.

Pertanto, in questo caso specifico, i condomini possono proseguire con le locazioni brevi, poiché quest’attività non rientra tra quelle proibite dal loro regolamento condominiale.