B&B Vietato Aprire in Condominio: Scopri le Nuove Regole!

Quando un appartamento è affittato e utilizzato come “Bed & Breakfast”, l’intervento del Condominio volto a terminare l’attività del “B&B” per violazione delle norme condominiali deve includere non solo l’inquilino ma anche il proprietario dell’immobile.

Il divieto di utilizzare gli immobili di proprietà esclusiva come “casa di alloggio” comprende anche le attività di B&B, essendo queste strutture ricettive gestite in modo familiare e non imprenditoriale da privati, che offrono “alloggio” (e colazione).

Questo è quanto emerge dalla recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 2770 del 4 febbraio 2025, che ha nuovamente esaminato la questione, sempre attuale, dell’apertura di B&B e altre strutture ricettive all’interno dei condomini.

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La vicenda

Il caso riguarda l’azione del Condominio contro la proprietaria e l’inquilino di un appartamento, per far cessare l’attività di “Bed & Breakfast” avviata dall’inquilino, contravvenendo all’art. 10 del regolamento condominiale, che stabilisce chiaramente: “è proibito ai condomini destinare gli appartamenti o altri locali a qualsiasi tipo di industria, casa di alloggio, ambulatorio, sanatorio, cliniche per malattie contagiose, agenzie di pegni, né è consentito usarli in modo contrario al decoro, al prestigio e alla sicurezza dell’edificio, o che comunque disturbi il godimento pacifico individuale o collettivo”.

Il Tribunale ha dato ragione alla richiesta, ordinando la chiusura del B&B. Tale decisione è stata confermata in appello e dalla Cassazione nella sentenza in questione.

La Corte ha esaminato due questioni principali:

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1. In caso di immobile affittato, chi deve essere coinvolto dal Condominio per chiedere la chiusura del B&B, il proprietario o l’inquilino?
2. Il divieto di adibire gli appartamenti a “casa di alloggio” include l’attività di “Bed and Breakfast”?

Le risposte sono state anticipate all’inizio dell’articolo. Vediamo come hanno ragionato i giudici.

Il coinvolgimento obbligatorio del proprietario

Per quanto riguarda la prima questione, la Cassazione ha determinato che l’azione promossa dal Condominio per terminare l’attività di B&B in un appartamento dato in affitto, in base al divieto del regolamento condominiale, non può essere indirizzata solo contro l’inquilino, ma anche contro il proprietario.

Infatti, i divieti relativi alla proprietà privata stabiliti nel regolamento di condominio “contrattuale” (accettato da tutti i condomini e registrato pubblicamente o citato nei contratti di vendita) costituiscono delle “servitù” a vantaggio del Condominio e a carico delle proprietà esclusive. Pertanto, coinvolgono inevitabilmente sia il proprietario (o coproprietario, o titolare di un diritto reale) sia il conduttore (Cass. n. 2403 del 2024; n. 15222 del 2023).

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Casa alloggio e B&B, equivalenti?

Per quanto riguarda l’interpretazione corretta del regolamento di condominio, i divieti in esso contenuti, dato che limitano la proprietà privata, devono essere interpretati in modo restrittivo: è possibile vietare solo ciò che è chiaramente specificato nel regolamento.

Nel caso specifico, si doveva determinare se il divieto di “destinare gli appartamenti ed altri locali ad uso di qualsiasi industria, casa di alloggio” includesse anche l’attività di B&B.

La Cassazione ha affermato di sì. Secondo i giudici, i bed and breakfast sono considerati, come comunemente intesi, strutture ricettive gestite in modo familiare da privati in forma non imprenditoriale, che offrono “alloggio” (e colazione) all’interno della stessa unità immobiliare.