Mercato Immobiliare: Le Rivoluzionarie Previsioni di Nomisma fino al 2027!

Dopo un 2023 caratterizzato da una notevole decelerazione, il settore immobiliare in Italia inizia a evidenziare segni tangibili di ripresa. Questo è quanto si deduce dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2025 di Nomisma, che ha esaminato l’evoluzione dei 13 maggiori mercati urbani italiani, tra cui Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Padova, Palermo, Roma, Torino e Venezia.

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Incremento delle transazioni immobiliari e aumento dei mutui

Il primo trimestre del 2025 ha visto un aumento annuo delle transazioni immobiliari del 11,5%, spinto soprattutto dagli acquisti finanziati tramite mutuo, che hanno registrato una crescita del 32,7% rispetto all’anno precedente. Questo incremento è direttamente correlato alla riduzione dei tassi di interesse, che ha facilitato l’accesso al credito e incentivato molte famiglie a rientrare nel mercato. Nonostante ciò, l’espansione delle transazioni è limitata dalla cautela delle banche nel fornire prestiti, che rappresenta un ostacolo alla domanda potenziale.

Crescita stabile ma moderata dei prezzi

I prezzi degli immobili stanno mostrando un incremento costante ma contenuto: le variazioni semestrali si attestano tra il +0,8% e +1,3%, e quelle annuali tra il +1,1% e +1,4%. Per le abitazioni in buono stato, l’aumento è sceso dal +2,0% del 2023 all’1,4% del 2025; per quelle in ottimo stato, la crescita è diminuita dal +2,7% del 2022 all’1,1% attuale. Si conferma quindi una tendenza positiva, ma con una decelerazione progressiva.

Domanda immobiliare: tra acquisto e affitto, prevale la periferia

La domanda di immobili è quasi equamente divisa tra acquisto (53%) e affitto. A Milano e Roma si nota un ritorno all’acquisto, anche come investimento. Tuttavia, la domanda si sposta sempre più verso le periferie e le zone suburbane, dove l’offerta risulta più abbordabile. Il settore degli affitti vede un incremento nella richiesta da parte di single, giovani coppie e nuclei familiari, con una crescente necessità di flessibilità contrattuale.

Edilizia: calo del nuovo, aumento della riqualificazione

La riqualificazione edilizia, favorita dagli incentivi fiscali, prevale sulla nuova costruzione. I costi di costruzione, in aumento dal 2017, superano quelli di mercato e influenzano le scelte degli investitori, che optano sempre più per interventi di manutenzione straordinaria. Anche l’efficienza energetica gioca un ruolo chiave: tra il 2022 e il 2024, la percentuale di abitazioni in classe A o B acquistate è cresciuta dal 4,7% al 7,3%, e si attesta al 6,8% anche per quelle affittate.

Affitti: canoni in aumento, ma offerta carente

Il numero di contratti di locazione è cresciuto dell’1,0% nel primo trimestre del 2025, un incremento modesto rispetto alla forte domanda. L’offerta rimane limitata e spesso inadeguata, con canoni elevati rispetto alle possibilità economiche di molte famiglie. Dopo un lungo periodo di stagnazione (2009-2021), i canoni di locazione per immobili in buono stato hanno iniziato a crescere: +2,8% nel 2023, +4,6% nel 2024 e +3,6% nel 2025. La domanda vivace, la carenza di offerta stabile e la popolarità degli affitti brevi spingono i prezzi verso l’alto.

Tempi di vendita e sconti: stabilità e prudenza

Nel 2025, il tempo medio per vendere un immobile usato è di 4,6 mesi, mentre per affittare occorrono circa 2 mesi. Gli sconti medi sui prezzi richiesti sono in lieve aumento, indicando che le aspettative dei venditori non sempre corrispondono alla capacità di spesa degli acquirenti. Per le abitazioni usate in buono stato, lo sconto medio è del 11,2%, mentre per uffici e negozi raggiunge il 12,5%.

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Lucio Poma: economia in crescita ma debole, necessario reintegrare gli inattivi

Secondo Lucio Poma, Capo Economista di Nomisma, l’economia italiana continua a crescere, anche se a ritmo ridotto: dopo un +9% nel 2021 e un +4,8% nel 2022, le previsioni indicano un aumento dello 0,4% nel 2025 e dello 0,8% nel 2026. Questa dinamica riflette la fragilità strutturale del sistema, aggravata dalla divergenza tra BCE e Federal Reserve, che influisce sulla forza dell’euro e sulla competitività delle aziende europee.

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Poma evidenzia anche il ritardo nell’adeguamento dei salari all’inflazione, che ha ridotto il potere d’acquisto del 12,2% nel 2023. Solo ora i salari iniziano a recuperare, grazie anche alla scarsità di manodopera. Per questo motivo, si auspicano politiche attive per il reinserimento degli inattivi, che in Italia rappresentano oltre il 32% della popolazione in età lavorativa.

Johnny Marzialetti: mutui in crescita, ma con attenzione al futuro

Johnny Marzialetti ha presentato le previsioni fino al 2027: si prevede che i nuovi mutui raggiungano 45,8 miliardi di euro nel 2025, con una crescita modesta nei successivi anni. Le surroghe, invece, si prevedono in netto calo: da 7,1 miliardi nel 2025 a 4,4 miliardi nel 2027, segno che il ciclo di sostituzione dei vecchi mutui sta giungendo al termine.

Le compravendite residenziali sono previste in aumento: 751.000 unità nel 2025, 773.000 nel 2026, 785.000 nel 2027. I prezzi aumenteranno di un +1,5% annuo, mentre il settore non residenziale (uffici e negozi) continuerà a subire cali nei prossimi anni.

Elena Molignoni: segnali di ripresa effettiva, ma ancora fragili

Elena Molignoni ha confermato che, dopo il crollo del -9,5% nelle compravendite del 2023, il mercato ha iniziato a risollevarsi: +1,3% nel 2024 e +11,5% nel primo trimestre del 2025. Le transazioni con mutuo sono in netto aumento (32,7% del totale), mentre quelle senza mutuo mostrano un calo dell’1,4%.

L’indice di performance del mercato residenziale premia città come Torino, Milano, Padova e Bari. Al contrario, città come Venezia, Palermo e Genova mostrano maggiori difficoltà. Per quanto riguarda gli affitti, Milano, Roma e Padova soffrono a causa della carenza di offerta, mentre migliorano le condizioni a Bari, Venezia e Palermo.

Chiara Pelizzoni: il credito riprende a fluire, ma con prudenza

Chiara Pelizzoni ha evidenziato che le nuove erogazioni di mutui sono aumentate del 47,2% all’inizio del 2025, segnando il quarto trimestre consecutivo in positivo dopo sette trimestri di calo. Le transazioni tramite mutuo rappresentano ormai l’11,2% del totale, con un’incidenza del 45,8%, in netto aumento rispetto al 2023. Il calo delle transazioni senza mutuo (-1,4%) conferma che il miglioramento delle condizioni di accesso al credito ha rilanciato il mercato.

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