Logistica e Industria in Boom: Scopri i Sorprendenti Numeri dei Data Center in Italia!

Il settore immobiliare per le aziende in Italia sta vivendo un momento di significativa trasformazione. Durante i primi nove mesi del 2025, gli investimenti hanno toccato la quota di 7,7 miliardi di euro, segnando un incremento del 16,7% rispetto all’analogo periodo del 2024. Questo evidenzia un interesse crescente verso le proprietà considerate fondamentali per la competitività industriale e digitale del paese. Queste informazioni emergono dal recente studio “Le infrastrutture nel nostro Paese: tra industriale, logistica e data center”, elaborato dal dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest – Gruppo Gabetti.

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Luca Dondi dall’Orologio, Amministratore Delegato, ha sottolineato che l’Italia sta entrando in un’era in cui “l’immobiliare non rappresenta più un semplice contenitore, ma una infrastruttura critica per la competitività del paese”.

Industriale e logistica: evoluzione da nicchie a pilastri dell’investimento

Nel 2025, il settore industriale e logistico ha raccolto investimenti per 1,2 miliardi di euro, il 16% del totale, nonostante una diminuzione del 6% rispetto all’anno precedente. All’interno di questo settore, si notano tendenze divergenti:
– La logistica si conferma un settore maturo, dinamico e centrale per gli investitori istituzionali.
– L’industriale rimane più legato alle necessità operative delle imprese, con transazioni che riguardano prevalentemente immobili già esistenti.

Il settore industriale: ancora focalizzato sull’operatività

Gli investimenti nel settore industriale nei primi tre quarti del 2025 ammontano a 23 milioni di euro, con un totale di 313 milioni negli ultimi cinque anni, ai quali si aggiungono 40 milioni in acquisizioni per demolizioni e conversioni in logistica di nuova generazione. Le caratteristiche principali del segmento includono:
– Il 98% delle operazioni riguarda immobili esistenti.
– Solo il 2% delle operazioni è relativo a terreni per nuovi sviluppi.
– Il 29% delle transazioni è di tipo sale & lease back, evidenziando un crescente utilizzo di questo strumento finanziario.
– Il 20% degli acquisti è effettuato direttamente dalle aziende che utilizzano gli immobili.
– Le province più attive sono Ravenna, Milano e Pavia.

Logistica: la preferita dagli investitori istituzionali

Negli ultimi anni, la logistica ha visto una crescita esponenziale, diventando una delle classi di asset più consolidate e internazionali nel mercato immobiliare. La composizione degli investitori conferma la maturità del settore:
– L’80% degli investimenti proviene da investitori istituzionali e sviluppatori.
– Il 19% da private equity e investitori privati.
– La logistica last-mile è cresciuta dal 4% nel 2021 all’8% nel 2025.

Data center: la nuova infrastruttura strategica del paese

Il segmento più dinamico del 2025 è indubbiamente quello dei data center, veri e propri catalizzatori della data economy italiana, oggi pari al 2,8% del PIL, con una crescita prevista dell’8,1% annuo fino al 2030 secondo le stime dell’UE.

Un mercato in espansione

Nel corso dei primi nove mesi dell’anno, gli investimenti nei data center hanno raggiunto i 90 milioni di euro, rappresentando il 36% degli investimenti alternativi dal 2021, più delle centrali telefoniche (33%). La struttura degli investimenti mostra una forte componente internazionale, con l’87% dei capitali provenienti dagli Stati Uniti e solo il 4% domestico.

Milano guida la geografia nazionale

La Lombardia, e in particolare la metropolitana milanese, è l’epicentro italiano dei data center, concentrando il 40% del valore della pipeline. Questo è dovuto a interconnessioni digitali avanzate, infrastrutture energetiche solide e una forte concentrazione di imprese ad alta intensità di dati.

Verso un nuovo portafoglio infrastrutturale italiano

Secondo Dondi dall’Orologio, la tecnologia sta ridefinendo il ruolo delle classi di asset immobiliari, con l’industriale che evolve puntando sulla qualità e su strumenti come il sale & lease back, la logistica che si consolida come asset centrale grazie a e-commerce, globalizzazione e automazione, e i data center che emergono come infrastruttura nazionale strategica. La sfida per gli investitori istituzionali sarà interpretare i fondamentali: qualità degli asset, maturità dei mercati locali, sostenibilità energetica e ruolo strategico nella catena del valore.

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