Invalida la Delibera sui Posti Auto in Rampa Condominiale al Parcheggio Sotterraneo!

La necessità di creare nuovi spazi di parcheggio all’interno di un condominio, specialmente nelle aree urbane dove trovare parcheggio può essere difficile, può portare a sacrifici e limitazioni per i diritti degli stessi proprietari. Queste situazioni possono talvolta sfociare in dispute legali sia per contestare la presenza di parcheggi non autorizzati, sia per richiedere la dichiarazione di nullità delle decisioni che li hanno istituiti.

In particolare, la Corte di Cassazione ha preso una decisione con la sentenza n. 20391 del 23.07.2024, in cui un proprietario di un box garage situato al piano seminterrato, con accesso dal cortile del condominio, si è trovato a dover eseguire manovre difficoltose per accedere alla sua proprietà.

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Il Caso

Il caso, piuttosto complesso, è iniziato con la contestazione di una delibera del 2008 da parte di un proprietario non residente, che prevedeva la creazione di una zona di sosta nel viale di accesso ai fabbricati limitata esclusivamente ai residenti (proprietari e inquilini). Questo aveva causato la riduzione della larghezza della rampa, complicando notevolmente l’accesso al box del proprietario in questione, che doveva eseguire manovre complesse per evitare collisioni con altri veicoli.

Lo stesso condomino ha successivamente contestato altre due delibere correlate, che prevedevano la creazione di posti auto sulla rampa.

In secondo grado, il condomino ha ottenuto una sentenza favorevole. La Corte d’Appello ha infatti riconosciuto la nullità della prima delibera e, di conseguenza, anche delle successive. La decisione di utilizzare la rampa di accesso come area di sosta aveva infatti compromesso la sicurezza e la facilità di transito, in violazione delle norme del D.M. 1 febbraio 1986 e costituendo un’innovazione proibita dall’art. 1120 c.c. Il condominio ha poi fatto ricorso alla Cassazione.

L’esame della Corte di Cassazione

La Corte Suprema, dopo aver esaminato le questioni giuridiche presentate, ha stabilito che la delibera contestata danneggiava i diritti del condomino che aveva agito in giudizio, poiché limitava l’accesso al suo garage a causa delle manovre difficoltose e della compromissione della sicurezza del transito.

Indipendentemente dal fatto che la delibera formalizzasse una prassi preesistente, come sostenuto dal condominio, la trasformazione della rampa in un’area di sosta aveva alterato la sua destinazione originaria, rendendo il transito pericoloso e difficoltoso sia per le auto che per i pedoni.

Inoltre, tale delibera doveva essere considerata un’innovazione secondo l’art. 1120 c.c., perché comportava una modifica materiale e una trasformazione della destinazione di un bene comune, come si evinceva dalla situazione in questione.

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Le Conclusioni

Dalle argomentazioni della Corte di Cassazione, che riflettono le motivazioni del giudice di secondo grado, emerge la necessità che i parcheggi creati all’interno di un condominio non debbano danneggiare i singoli proprietari né compromettere la loro capacità di utilizzare le aree comuni secondo la destinazione originaria.

In termini più semplici, se un’area comune è destinata a spazio di manovra, questa può essere trasformata in area di parcheggio solo se continua a garantire un accesso sicuro e senza ostacoli alle proprietà.