Interessi deposito cauzionale: Scopri quando ti spettano e come calcolarli!

Una guida dettagliata sugli interessi accumulati sulla cauzione in contratti di locazione.

Quando decidiamo di affittare una proprietà, sia essa per uso abitativo che commerciale, il locatore richiede il versamento di una somma, nota come cauzione, che funge da garanzia per la tutela del bene e il rispetto del contratto di locazione.

Questo deposito, nel corso del tempo, genera degli interessi, la cui entità può variare. Ma che cosa sono esattamente questi interessi sulla cauzione? Qual è la loro funzione e come vengono calcolati?

Per comprendere appieno il meccanismo di calcolo degli interessi sul deposito cauzionale, è essenziale prima di tutto definire cosa sia la cauzione e qual è il suo scopo.

Il deposito cauzionale

La cauzione, o deposito cauzionale, è una cifra corrispondente a una o più mensilità dell’affitto pattuito, versata dall’inquilino al locatore come garanzia per assicurare il rispetto del contratto di locazione. Tale somma viene solitamente versata al momento della consegna delle chiavi.

Il suo ruolo principale è proteggere il proprietario dell’immobile da possibili inadempienze da parte dell’inquilino. Infatti, alla conclusione del contratto di locazione, il proprietario è tenuto a restituire la cauzione, a meno che l’inquilino non abbia violato le condizioni stabilite.

Il locatore può trattenere la cauzione per vari motivi, tra cui:

  • mancato pagamento dell’affitto;
  • negligenza nella manutenzione ordinaria della proprietà;
  • mancato pagamento delle spese imputabili all’inquilino;
  • danni alla proprietà;
  • sfratto per morosità e relative spese legali;
  • rifiuto da parte dell’inquilino di consentire l’accesso al proprietario per motivi legittimi (ad esempio, in caso di vendita dell’immobile).

A quanto ammonta la cauzione dell’affitto?

Conforme alla normativa (articolo 11 Legge n. 392/1978), la cauzione non può eccedere tre mensilità del canone di locazione come stabilito dal contratto.

È importante ricordare che la cauzione non è obbligatoria: le parti possono decidere di non includerla o di escluderla esplicitamente dal contratto. Dopo l’entrata in vigore della Legge n. 431/1998 sulle locazioni abitative, è possibile derogare all’articolo 11, prevedendo un deposito cauzionale superiore alle tre mensilità. Tuttavia, al locatore non può mai essere riconosciuto un importo superiore a quello fissato nel contratto di locazione scritto e registrato, pena la nullità (art. 13 L. n. 431/1998).

Differenza con la caparra

È essenziale non confondere la cauzione con la caparra, che sono due concetti distinti. La caparra è una somma versata per confermare l’intenzione di acquistare un bene specifico, tanto è vero che può essere restituita o detratta dall’obbligo di pagamento in caso di adempimento (cosiddetta caparra confirmatoria).

Diversamente, la cauzione, avendo la funzione di garanzia e non di acconto, deve essere sempre restituita se il contratto è stato rispettato, mentre la caparra può essere considerata parte del pagamento da chi l’ha versata.

A cosa servono gli interessi sulla cauzione?

Dopo aver chiarito questi concetti, possiamo discutere gli interessi sulla cauzione. Questi rappresentano l’aumento del capitale che si accumula sulla somma depositata come cauzione dall’inquilino per tutta la durata della locazione. Essenzialmente, hanno una doppia funzione: da una parte, compensano l’inquilino per la mancata possibilità di utilizzare quei fondi, che devono rimanere immobilizzati per tutto il periodo del contratto. Dall’altra, proteggono il locatore, poiché l’inquilino, per non rischiare di perdere la cauzione, deve aderire agli accordi contrattuali (es. pagamento tempestivo dell’affitto, manutenzione dell’immobile, etc.).

La normativa di riferimento è l’art. 11 della Legge n. 392/1978 (Legge Equo Canone), secondo cui la cauzione genera annualmente interessi al tasso legale. Ogni accordo contrario inserito in una clausola del contratto di locazione è nullo e non produce effetti.

Gli interessi devono essere pagati all’inquilino alla fine di ogni anno. L’inquilino può anche richiedere che gli interessi gli vengano corrisposti in un’unica soluzione al termine della locazione.

Per i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della Legge n. 431/1998, le parti possono convenire che il deposito cauzionale non generi interessi.

Interessi sul deposito cauzionale

Il calcolo degli interessi legali sul deposito cauzionale si basa su un tasso d’interesse definito annualmente dal Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Il tasso di interesse sul deposito cauzionale cambia ogni anno. Ecco i tassi degli ultimi anni:

  • 2024: 2,2%;
  • 2023: 5%;
  • 2022: 1,25%;
  • 2021: 0,01%;
  • 2020: 0,05%;
  • 2019: 0,8%;
  • 2018: 0,3%;
  • 2017: 0,1%

Alla fine della locazione, se non ci sono motivi legittimi per trattenere la somma, il proprietario deve restituire all’inquilino la cauzione aumentata degli interessi.

Come si effettua il calcolo degli interessi?

Per calcolare gli interessi sulla cauzione si usa una formula matematica:

I = C x S x N / 36500

dove:

  • (C) rappresenta il capitale, ovvero l’importo del deposito cauzionale;
  • (S) è il tasso di interesse legale o contrattuale applicato;
  • (N) indica il periodo di tempo considerato per il calcolo degli interessi;
  • 36500 è il numero di giorni in un anno civile moltiplicato per 100, per ottenere una percentuale.

Restituzione della cauzione

La restituzione della cauzione all’inquilino avviene solo dopo che sono state soddisfatte due condizioni:

  • la restituzione dell’appartamento e la consegna delle chiavi al proprietario;
  • la verifica che tutti gli obblighi contrattuali definiti nel contratto di locazione siano stati rispettati.

Restituzione della cauzione

Normalmente, il locatore è tenuto a restituire la cauzione al termine del contratto di locazione. Se ritarda o rifiuta la restituzione senza un motivo valido, l’inquilino può intraprendere azioni legali per ottenere un’ingiunzione di pagamento. In tali circostanze, possono essere applicati anche gli interessi legali per ritardo nel pagamento (c.d. interessi di mora). Il termine per la restituzione si prescrive in 10 anni dalla fine del contratto di locazione.

Articoli simili :

Vota questo articolo
LEGGI  Scopri Come le Strutture Ricettive Devono Inviare Dati Online all'Agenzia delle Entrate!

Lascia un commento