Attenzione proprietari! Rischi fiscali per chi possiede la prima casa in comunione.

Cedere la propria abitazione principale prima di cinque anni senza acquistarne un’altra può essere pericoloso in quanto l’Agenzia delle Entrate potrebbe sollecitare il pagamento dell’imposta aggiuntiva ad uno qualsiasi dei proprietari, anche se possiede solo una piccola parte.

Abitazione principale in comproprietà: chi è responsabile in caso di perdita del beneficio?

Quando una proprietà viene comprata usufruendo delle agevolazioni fiscali per la “prima casa” in comproprietà indivisa, la perdita del beneficio fiscale prima di cinque anni implica una responsabilità congiunta di tutti i comproprietari.

Lo ha confermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 2505/2025, precisando che l’aumento delle tasse dovuto alla revoca della detrazione può essere integralmente richiesto anche a chi possiede una parte infinitesimale della proprietà.

In un caso specifico, una contribuente che deteneva solo l’1% di un immobile acquistato con il figlio (proprietario del rimanente 99%), ha ricevuto dall’Agenzia delle Entrate una notifica di pagamento per l’intero importo dell’imposta maggiore.

Il principio della responsabilità condivisa tra comproprietari vale anche quando la distribuzione delle quote è diseguale. Questo indica che anche il proprietario di una parte minima dell’immobile potrebbe dover rispondere per l’intero importo richiesto dallo stato.

L’importanza delle quote possedute

Il principio stabilito dalla Cassazione è chiaro: in caso di perdita del beneficio, l’ente fiscale può richiedere l’intera somma a ciascun comproprietario, indipendentemente dalla quota detenuta. Ciò perché la distribuzione delle quote interessa solo i rapporti interni tra i comproprietari e non limita la responsabilità fiscale nei confronti dello stato. Di conseguenza, anche se una persona possiede solo una piccola frazione del bene, può essere tenuta a rispondere per l’intero debito fiscale, incluse tasse, sanzioni e interessi.

Nel caso analizzato, la perdita del beneficio è avvenuta perché l’immobile è stato venduto prima dei cinque anni senza che fosse stato acquistato un altro immobile da destinare a residenza principale entro l’anno successivo. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate ha recuperato le imposte agevolate applicando l’aliquota ordinaria, con un sovraccarico del 30%.

Un caso da considerare attentamente

Per i proprietari di immobili che usufruiscono delle agevolazioni per la prima casa, è cruciale ponderare attentamente le conseguenze fiscali di una vendita anticipata. Chi compra in comproprietà deve essere consapevole che, in caso di perdita del beneficio, lo stato può rivolgersi anche a chi possiede solo una minima parte dell’immobile, richiedendo il pagamento dell’intera imposta recuperata.