Usufrutto e agevolazioni “prima casa”: le ultime novità dall’Agenzia delle Entrate!

Per preservare i vantaggi fiscali legati all’acquisto della “prima casa” non è adeguato avere l’usufrutto, occorre acquisire la piena proprietà di un altro immobile entro un anno dalla vendita del precedente. Questo è stato precisato dall’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 192 del 4 ottobre 2024.

Vantaggi fiscali “prima casa”: qual è l’impatto dell’usufrutto?

Le leggi italiane offrono importanti agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa, tramite la riduzione delle tasse di registro, ipotecarie e catastali. Tuttavia, per mantenere tali vantaggi sono necessarie specifiche condizioni. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta n. 192 del 4 ottobre 2024, ha spiegato che solo l’acquisto del diritto di usufrutto non è sufficiente per conservare le agevolazioni “prima casa” se si vende l’immobile precedente entro cinque anni.

Se la vendita avviene prima di questo termine, per non perdere le agevolazioni è indispensabile riacquistare un nuovo immobile, e l’usufrutto da solo non è adeguato: è essenziale che il contribuente acquisisca la piena proprietà dell’immobile.

I requisiti per conservare il beneficio

La normativa che regola quest’area è definita dal Testo Unico dell’Imposta di Registro (TUR), che stabilisce che chi vende l’immobile acquistato con i benefici “prima casa” entro cinque anni, può mantenere le agevolazioni a patto che entro un anno compri un’altra abitazione principale.

Importante è che l’acquisto riguardi la piena proprietà del nuovo immobile. Acquisire un diritto di usufrutto o di abitazione non è sufficiente per mantenere i benefici. Questa distinzione è cruciale poiché, negli acquisti con diritti reali di godimento come l’usufrutto, il contribuente non incontra il requisito della piena proprietà, richiesto dalla legge.

L’Agenzia delle Entrate sottolinea che questa condizione è necessaria per prevenire la perdita dei benefici, che altrimenti comporterebbe il pagamento delle tasse di registro, ipotecarie e catastali alle tariffe ordinarie, oltre a una sanzione del 30% su queste tasse.

In altre parole: se non si rispetta il termine e non si procede all’acquisto di un nuovo immobile in piena proprietà, si perdono le agevolazioni e si è soggetti a una tassazione ordinaria.

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Effetti della perdita del beneficio

La perdita dei vantaggi “prima casa” non implica solamente il recupero delle tasse agevolate. Un altro effetto significativo è la perdita del credito d’imposta, previsto dall’articolo 7 della legge n. 448/1998.

Questo credito d’imposta, che viene concesso al contribuente per compensare parzialmente le tasse versate durante l’acquisto della nuova abitazione, non può essere utilizzato se si perde il beneficio. Di conseguenza, se il contribuente vende la prima casa prima dei cinque anni e acquista solo un diritto di usufrutto su un altro immobile, oltre a dover restituire le tasse non agevolate, non potrà utilizzare il credito d’imposta per ridurre l’imposta di registro sul nuovo acquisto o compensare l’Irpef dovuta.

Questa precisazione dell’Agenzia delle Entrate è stata confermata anche da diverse sentenze della Corte Costituzionale e della Corte di Cassazione, che hanno enfatizzato la necessità di un acquisto di piena proprietà per continuare a godere delle agevolazioni.

In conclusione, il contribuente che desidera mantenere i benefici “prima casa” dopo la vendita del primo immobile deve effettuare un nuovo acquisto di piena proprietà entro un anno. L’acquisto di diritti parziali, come l’usufrutto, non è adeguato e porterà alla perdita delle agevolazioni, con il conseguente recupero delle tasse ordinarie e delle sanzioni.