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La Suprema Corte ha definito i criteri relativi al danno presunto causato dall’inabitabilità di un immobile in condominio. Le principali problematiche includono le infiltrazioni d’acqua e altri inconvenienti che possono rendere l’abitazione inagibile.
Con la sentenza numero 30971 del 2 dicembre 2024, la Corte ha esaminato due importanti questioni legali nel contesto condominiale: la classificazione del lastrico solare come parte comune o privata del condomino e la possibilità di ottenere un risarcimento per il danno da mancata fruizione dell’immobile attraverso una prova presuntiva, ovvero senza dover dimostrare direttamente il danno subito.
LEGGI ANCHE: L’inquilino può chiedere i danni per infiltrazioni d’acqua al condominio?
La vicenda
Il caso riguarda una proprietaria di un appartamento all’ultimo piano di un edificio condominiale, che ha subito infiltrazioni dall’attico sovrastante. Questa proprietaria ha quindi avviato una causa legale contro il condominio e il proprietario dell’attico, richiedendo sia la riparazione dei danni sia un risarcimento per i danni materiali e per l’inutilizzabilità dell’appartamento, divenuto inagibile.
In primo grado, il Tribunale accetta parzialmente la richiesta, assegnando un risarcimento di €12.400, ma respinge altre pretese, incluso il risarcimento per l’inutilizzabilità dell’immobile.
La decisione è stata impugnata. Il Tribunale di secondo grado conferma la sentenza iniziale, escludendo qualsiasi responsabilità del condominio e negando il risarcimento per il mancato uso dell’immobile.
Dopo aver riepilogato i fatti, passiamo all’analisi delle questioni legali sollevate.
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La questione della condominialità del lastrico solare
La prima questione legale affrontata dalla Corte Suprema riguarda la classificazione del lastrico solare come parte comune o privata.
L’articolo 1117 del Codice Civile specifica che le parti comuni di un condominio sono quelle destinate a soddisfare le esigenze di tutta la struttura. Il lastrico solare è generalmente considerato comune, a meno che non vi sia una disposizione contraria.
La giurisprudenza stabilisce che, per annullare la presunzione di condominialità di una parte, come il lastrico solare, è necessaria una documentazione chiara che ne attesti la proprietà esclusiva da parte di uno o più condomini. Questo può avvenire tramite l’atto fondativo del condominio o un regolamento approvato all’unanimità.
In questo caso specifico, il giudice di appello ha ritenuto sufficiente il regolamento condominiale che, pur essendo vincolante, non era stato formalmente registrato come rinuncia alla proprietà comune e non era stato pubblicato nel registro immobiliare pubblico.
Di conseguenza, un regolamento interno non può modificare la classificazione legale di una parte comune senza una documentazione chiara e ufficiale.
Il danno da inabitabilità interpretato come “danno presunto”
Un altro punto critico esaminato dalla Corte è stato il manca
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