Scopri i Segreti per Acquistare Casa: Vizi Occulti e Controlli Essenziali!

Controllo documenti e tecnico

L’acquisto di un immobile rappresenta un momento cruciale nella vita di una persona, sia dal punto di vista economico che personale. Per questo motivo, è fondamentale effettuare controlli documentali e tecnici per assicurarsi che la transazione sia esente da rischi legali o finanziari. Questi controlli aiutano a prevenire eventuali complicazioni future, come difetti nascosti, debiti non saldati o violazioni edilizie. È essenziale affidarsi a professionisti esperti, quali avvocati, notai, ingegneri e architetti, per eseguire queste verifiche e garantire che l’acquisto sia conforme alle normative vigenti.

Uno dei rischi più pericolosi per chi acquista è rappresentato dai difetti nascosti, che non sono evidenti al momento dell’acquisto e che possono manifestarsi successivamente, causando danni significativi.

Di conseguenza, è cruciale conoscere come proteggersi legalmente dai difetti nascosti e come le verifiche tecniche e documentali pre-acquisto possano prevenire o mitigare il rischio di incappare in questi problemi.

Definizione di difetti nascosti

Secondo l’articolo 1490 del Codice Civile, i difetti nascosti sono imperfezioni di un immobile non rilevabili durante un controllo standard e sconosciute all’acquirente al momento della firma del contratto. Questi difetti non sono visibili o identificabili con una normale diligenza e, quindi, non possono essere scoperti prima dell’acquisto.

Questi problemi possono rendere l’immobile inadatto all’uso previsto o ridurne significativamente il valore. Un immobile può sembrare perfetto durante la visita iniziale, ma successivamente possono emergere problemi che necessitano di costosi interventi di riparazione.

Gli esempi comuni di difetti nascosti includono infiltrazioni d’acqua causate da problemi al tetto o alle fondamenta, difetti strutturali che possono manifestarsi come crepe nei muri portanti, impianti elettrici o idraulici non conformi o malfunzionanti e difetti nell’isolamento termico e acustico che non sono facilmente identificabili durante un controllo superficiale.

Protezione per l’acquirente

Per proteggersi dall’acquisto di un immobile con difetti nascosti, è essenziale effettuare una serie di verifiche tecniche e documentali prima di concludere la compravendita. Le verifiche documentali includono tutti i documenti che attestano la conformità dell’immobile alle normative urbanistiche, catastali ed edilizie.

Verifiche documentali

I controlli preliminari da realizzare prima di un acquisto includono la verifica della proprietà dell’immobile, per assicurarsi che il venditore sia effettivamente il legittimo proprietario e che non vi siano gravami legali sull’immobile, come ipoteche o sequestri. È anche necessario ottenere una visura catastale per assicurarsi che non ci siano discrepanze tra la situazione catastale e quella reale, evitando così possibili abusi edilizi.

Altri documenti importanti includono il certificato di destinazione urbanistica, che conferma la conformità dell’immobile alle norme urbanistiche locali, e la conformità edilizia, che garantisce che l’immobile sia stato costruito secondo le normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della sua realizzazione. In caso di un immobile condominiale, è anche essenziale verificare la regolarità dei pagamenti condominiali, richiedendo all’amministratore di condominio una certificazione di pagamento.

Parallelamente, le verifiche tecniche sono altrettanto importanti per identificare eventuali difetti nascosti non visibili durante una visita ordinaria. Un esperto qualificato, come un ingegnere o un architetto, può condurre un’ispezione tecnica per valutare danni strutturali potenziali (ad esempio, crepe sospette) e verificare l’efficienza degli impianti idraulici ed elettrici.

Infine, è possibile che siano ancora presenti residui di amianto su impianti o parti comuni dell’edificio, dato che è stato un materiale ampiamente utilizzato tra gli anni ’60 e ’80. È fondamentale essere a conoscenza di questa possibilità per evitare spiacevoli sorprese, considerati i costi associati alla bonifica.

Dove ricercare?

I documenti necessari possono essere ottenuti autonomamente dal futuro acquirente, parte tramite il catasto (per la planimetria catastale e le trascrizioni di eventuali sequestri) e parte tramite il Comune.

Una sentenza del TAR Milano, numero 1857/2011, riguarda proprio la richiesta di accesso alla documentazione detenuta presso il comune da parte dell’acquirente di un immobile:

“La ricorrente ha infatti una posizione che la legittima a richiedere l’accesso agli atti, dato che, per giurisprudenza consolidata, la legittimazione all’accesso è riconosciuta a chiunque possa dimostrare che gli atti procedimentali oggetto dell’accesso abbiano prodotto o siano in grado di produrre effetti diretti o indiretti nei suoi confronti, indipendentemente dalla lesione di una posizione giuridica, considerando l’autonomia del diritto di accesso come interesse a un bene della vita distinto dalla situazione legittimante l’impugnativa dell’atto.”

In alternativa, si può optare per una delega espressa dal venditore nel contratto preliminare per effettuare queste indagini oppure, ancora meglio, far svolgere la richiesta direttamente dal venditore prima di firmare qualsiasi accordo preliminare o proposta irrevocabile.

Protezione legale

Per proteggersi legalmente, l’acquirente può includere nel contratto di vendita alcune clausole che stabiliscano la responsabilità del venditore in caso di difetti nascosti. In particolare, è possibile inserire una garanzia sui difetti che obblighi il venditore a rispondere per i difetti non visibili al momento dell’acquisto. Inoltre, una corretta due diligence pre-acquisto, condotta da professionisti qualificati, può ridurre significativamente il rischio di acquistare un immobile con difetti nascosti.

Il Codice Civile italiano stabilisce che il venditore è responsabile per i difetti nascosti che riducono l’utilizzo dell’immobile o ne compromettono il valore, anche se questi difetti non sono stati immediatamente rilevabili al momento dell’acquisto. In particolare, gli articoli 1940 e 1492 del nostro codice prevedono che l’acquirente ha diritto alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo in caso di difetti nascosti, a condizione che vengano scoperti entro un periodo ragionevole dalla compravendita. Questo termine è generalmente di 8 giorni dalla scoperta del difetto e decorre dalla consegna se il difetto è apparente, cioè riconoscibile dal buon padre di famiglia con ordinaria diligenza (vedi articolo 1511 c.c.), mentre se è nascosto decorre dalla scoperta.

In questo contesto, la Corte di Cassazione ha confermato più volte la responsabilità del venditore per i difetti nascosti. Ad esempio, con la sentenza numero 24130 del 2011, la Cassazione ha ribadito che la responsabilità del venditore per i difetti nascosti si estende anche ai difetti che si manifestano solo dopo l’acquisto, se questi influenzano il valore o l’utilizzo dell’immobile. In un’altra sentenza, la numero 15535 del 2014, la Corte ha stabilito che, in caso di difetti nascosti, l’acquirente ha diritto a chiedere il risarcimento del danno anche se il difetto si manifesta solo dopo un certo periodo dalla compravendita.

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