L’agibilità attesta che l’edificio risponde a norme di sicurezza, igiene e efficienza energetica sia per quanto riguarda la struttura che gli impianti interni. Questa viene richiesta al municipio mediante una segnalazione certificata di agibilità (SCA) attraverso il portale SUAPE entro 15 giorni dal termine dei lavori.
Quando si parla di compravendita immobiliare, salvo diversi accordi, l’agibilità è uno dei documenti che il venditore è tenuto a fornire all’acquirente.
Che cosa accade però se il venditore non fornisce o non si adopera per ottenere l’agibilità dell’immobile? Il contratto resta valido? Quali implicazioni ha ciò sulla vendita?
Esaminiamo le disposizioni legali a riguardo.
Il contratto è valido anche se l’immobile non è agibile
Precisiamo che il contratto di compravendita è valido anche in assenza di agibilità. La mancanza di questa condizione influisce esclusivamente sulle dinamiche contrattuali. Il venditore che non fornisce o non ottiene l’agibilità è considerato inadempiente; di conseguenza, l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.
Il venditore di un immobile residenziale è obbligato a consegnare all’acquirente il certificato di agibilità, senza il quale l’immobile non può essere commercializzato. Se il venditore non adempie a questo obbligo, l’acquirente può procedere con la risoluzione del contratto, richiedere un risarcimento o sollevare un’eccezione di inadempimento.
Obbligatorietà della segnalazione certificata di agibilità
Un immobile privo di agibilità non può essere destinato a scopi economico-sociali né soddisfare le necessità del proprietario. Di fatto, non è utilizzabile poiché non è né abitabile né vendibile. Pertanto, in caso di vendita di un immobile senza agibilità, l’acquirente ha diritto alla risoluzione del contratto e al rimborso o alla riduzione del prezzo pagato, oltre al risarcimento dei danni.
Agibilità per gli immobili antichi
Per gli edifici costruiti prima del 1934, durante una compravendita, non è necessario possedere un certificato specifico, ma è essenziale dimostrare con documenti l’epoca di costruzione.
Riguardo agli immobili più antichi, un’altra data da ricordare è il 2 settembre 1967. Per gli edifici eretti prima di questa data, al posto dell’agibilità, può essere presentata una dichiarazione sostitutiva di atto notorio—anche integrata nel contratto di vendita—che attesti l’inizio o la costruzione dell’opera prima del 1967. Questa dichiarazione è sufficiente a meno che non siano stati effettuati interventi successivi che avrebbero richiesto l’agibilità.
Ad ogni modo, il venditore è tenuto a fornire l’agibilità dell’immobile, anche se costruito prima del 1967, nel caso in cui siano stati realizzati lavori di ristrutturazione strutturale che incidono sulle condizioni di sicurezza, rendendo necessaria l’emissione del certificato di agibilità.
Risarcimento dei danni
La mancata emissione del certificato di agibilità genera un danno per cui l’acquirente può chiedere un risarcimento. Infatti, l’assenza di tale certificazione deprezza l’immobile. Il danno è quantificabile nelle spese necessarie per completare le procedure richieste per ottenere l’agibilità.
Gli acquirenti hanno quindi diritto al risarcimento per i danni subiti a causa della mancata emissione dei certificati, che include le difficoltà nella commercializzazione degli immobili, la loro svalutazione commerciale e il deprezzamento. Il danno deve essere valutato anche in base ai costi necessari per ottenere la certificazione di agibilità.
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Marco Bianchi è un rinomato analista e scrittore nel campo immobiliare, con una profonda conoscenza del mercato italiano. Laureato in Economia Immobiliare all’Università di Bologna, vanta oltre vent’anni di esperienza, durante i quali ha collaborato con prestigiose agenzie immobiliari, offrendo strategie d’investimento vincenti. Autore di articoli influenti e di un libro sull’investimento immobiliare, Marco si dedica a condividere la sua esperta visione del settore, fornendo analisi dettagliate e consigli pratici ai nostri lettori.