Nel 2025 il mercato residenziale italiano torna a correre: le compravendite segnano un aumento importante rispetto all’anno precedente, con effetti concreti su compratori, venditori e sulle politiche urbane locali. Secondo il Centro Studi IPI, la crescita interessa soprattutto i grandi sistemi urbani, rendendo la questione rilevante per chi pianifica investimenti o cerca casa oggi.
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Ripresa a livello nazionale: i numeri chiave
Il rimbalzo è misurabile. Nel 2025 sono state registrate 766.756 compravendite di abitazioni, in aumento rispetto alle 720.521 del 2024, pari a una crescita complessiva del 6,4% sul periodo.
- Totale compravendite 2025: 766.756
- Totale compravendite 2024: 720.521
- Aumento percentuale: 6,4%
- Principali mercati analizzati: Milano, Roma, Torino, Napoli, Bologna, Firenze, Genova, Padova, Bari (analisi IPI Agency)
Le metropoli fanno la differenza
Il motore della crescita resta urbano: le aree metropolitane assorbono la fetta più ampia delle transazioni e guidano i flussi di domanda.
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Milano e Roma mantengono la leadership in termini di volumi complessivi. Nel 2024 la provincia di Milano ha contabilizzato circa 82.000 transazioni, poco più delle circa 79.000 della provincia di Roma.
Ma il profilo dei due mercati è diverso: a Roma la concentrazione delle vendite nel capoluogo è marcata, mentre a Milano la cintura metropolitana gioca un ruolo più ampio.
Un mercato urbano gerarchico, ma variegato
L’analisi territoriale condotta da IPI mostra una rete di mercati urbani organizzata secondo livelli ben riconoscibili, con modelli locali assai differenti nella distribuzione della domanda abitativa.
Alcune province presentano una forte polarizzazione verso il capoluogo; altre, invece, mostrano una maggiore distribuzione delle transazioni tra città e hinterland, segno di un’offerta e di una domanda più diffuse.
Focus sui principali mercati
Di seguito, lo stato dei mercati urbani più rilevanti esaminati dall’indagine.
- Milano vs Roma: la città di Roma concentra circa il 75% delle compravendite provinciali, mentre il comune di Milano pesa circa il 49% sul totale provinciale — indicazione di una maggiore policentricità nell’area milanese.
- Torino: terza provincia per volumi con circa 45.000 compravendite nel 2024; il capoluogo concentra circa il 57% delle operazioni provinciali.
- Napoli: tra i principali mercati del Sud, con oltre 21.000 compravendite annue e una distribuzione della domanda più articolata tra capoluogo e comuni limitrofi.
- Bologna e Firenze: mercati di dimensione intermedia (circa 18.900 per Bologna e 15.500 per Firenze nel 2024), con il capoluogo che assorbe tra il 50% e il 55% delle transazioni.
- Genova: mercato relativamente concentrato: ~19.000 compravendite annue e oltre il 75% degli scambi nel comune capoluogo, anche per ragioni morfologiche del territorio.
- Padova e Bari: entrambe posizionate su volumi medi (tra circa 14.000 e oltre 20.000 compravendite), con Padova caratterizzata da una distribuzione più diffusa sul territorio e Bari da una centralità maggiore del capoluogo.
Tra normalizzazione e segnali da monitorare
Nel confronto 2025/2024 emergono tendenze differenziate: alcune realtà mostrano un’accelerazione dei volumi, altre una fase più stabile. Nel complesso il mercato sembra avviato verso una progressiva normalizzazione dopo i picchi del periodo post-pandemico.
Per chi compra o vende oggi è importante osservare la dinamica locale più che il dato nazionale: la liquidità, la concentrazione delle transazioni nel capoluogo e la struttura metropolitana influenzano tempi di vendita e comportamento dei prezzi.
Infine, la ripresa segnala opportunità e rischi diversi a seconda delle aree: gli operatori e i decisori pubblici dovranno tenere conto delle forti diversità territoriali per orientare scelte fiscali, di pianificazione e di intervento sul mercato abitativo.
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