Le unità immobiliari di un edificio, al momento della loro realizzazione, sono assegnate a destinazioni d’uso specifiche: nei palazzi o nei condomini con più appartamenti dal primo piano in su, i locali a pianterreno possono essere utilizzati come magazzini, cantine, garage o negozi.
Con il passare del tempo, può sorgere la necessità di adibire questi spazi a funzioni diverse, ad esempio convertendo un negozio in un box auto. È però possibile farlo?
Esaminiamo quello che la normativa prevede riguardo al cambio di destinazione d’uso e quando tale modifica non è permessa.
Cambio di destinazione d’uso: modalità operative
Le proprietà immobiliari sono costruite con una destinazione d’uso definita, che può essere di tipo residenziale, commerciale, turistico, industriale, artigianale, direzionale o agricolo.
Per modificare la destinazione d’uso di un immobile, cambiandone la funzione originale e di conseguenza la sua categoria, è obbligatorio seguire un processo amministrativo, anche se non sono previsti lavori di costruzione.
Questa è una trasformazione formale, che implica un cambio della categoria catastale dell’immobile e, di conseguenza, del valore catastale e delle tasse applicabili.
Il proprietario deve inoltrare una richiesta di cambio di destinazione d’uso al Comune dove si trova l’immobile, presentando un progetto tramite SCIA o CILA a seconda delle modifiche o dei lavori previsti.
L’approvazione dipende dalle normative locali e dal Piano di Governo del Territorio (PGT) in vigore nel Comune. Una volta ottenuta l’autorizzazione, il cambio di destinazione d’uso deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
Cambio di destinazione d’uso in condominio: condizioni di fattibilità
Se il processo descritto vale per un immobile di esclusiva proprietà, il cambio di destinazione d’uso di un’unità immobiliare all’interno di un condominio deve considerare ulteriori aspetti.
Prima di tutto, è fondamentale esaminare il regolamento condominiale, che potrebbe includere una clausola che vieta esplicitamente la trasformazione di un locale commerciale in box auto.
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In assenza di una disposizione specifica che lo vieti, la modifica è permessa.
Un altro aspetto da valutare si trova nell’articolo 1122 del Codice Civile, che stabilisce i limiti del proprietario nell’effettuare lavori sulla propria unità immobiliare all’interno di un condominio.
Il proprietario può realizzare lavori edili o cambi di destinazione d’uso purché non causino danni alle parti comuni, non compromettano la stabilità e la sicurezza dell’edificio, né alterino il decoro architettonico dell’edificio.
In caso contrario, il condominio nel suo insieme o un singolo condomino possono ricorrere al Giudice per interrompere i lavori e ripristinare lo stato dei luoghi.
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Marco Bianchi è un rinomato analista e scrittore nel campo immobiliare, con una profonda conoscenza del mercato italiano. Laureato in Economia Immobiliare all’Università di Bologna, vanta oltre vent’anni di esperienza, durante i quali ha collaborato con prestigiose agenzie immobiliari, offrendo strategie d’investimento vincenti. Autore di articoli influenti e di un libro sull’investimento immobiliare, Marco si dedica a condividere la sua esperta visione del settore, fornendo analisi dettagliate e consigli pratici ai nostri lettori.