Condominio: È necessaria la mediazione per il risarcimento danni? Scopri ora!

La gestione delle aree comuni negli edifici condominiali è spesso fonte di disaccordi e difficoltà interpretative. È possibile che la mancanza di manutenzione in queste aree provochi danni ai condomini o a terze parti. In tali circostanze, solitamente si dovrebbe procedere con una richiesta di mediazione, poiché il contesto condominiale è incluso tra le materie per cui la mediazione è obbligatoria secondo l’art. 5 del D. Lgs. n. 28 del 2010.

Tuttavia, l’uso del condizionale è necessario perché non tutte le situazioni rientrano in questa normativa; infatti, ci sono delle eccezioni come nel caso che sarà analizzato di seguito.

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Il caso specifico

Il caso in questione inizia quando un condomino decide di citare in giudizio il condominio in cui vive, richiedendo il risarcimento per i danni subiti a seguito di una caduta causata da un difetto nel pavimento dell’area comune. Di conseguenza, il richiedente si è rivolto al tribunale competente per stabilire la responsabilità del condominio rispetto ai danni subiti.

Questo caso è particolarmente rilevante perché, secondo l’art. 5 del D. Lgs. n. 28 del 2010, per avviare un procedimento legale in materia condominiale sarebbe necessario procedere con la mediazione, altrimenti l’azione legale sarebbe considerata improcedibile. Tuttavia, il Tribunale di Torre Annunziata, con la sentenza n. 2001/2024, ha fornito un’analisi dettagliata del risarcimento dei danni ex art. 2051 c.c., arrivando a una conclusione totalmente opposta.

Le motivazioni del Tribunale

Inizialmente, il Tribunale ha osservato che la richiesta di risarcimento del condomino non era legata alla materia condominiale, poiché l’azione era stata intrapresa per un danno causato da cosa in custodia e, per questa ragione, non era necessario avviare la mediazione obbligatoria.

Il Tribunale ha anche aggiunto che non era necessaria nemmeno la negoziazione assistita, non essendo obbligatoria per il risarcimento dei danni da insidia.

Quindi, analizzando il merito della questione, il Tribunale ha affermato che per stabilire la responsabilità del custode-condominio era essenziale dimostrare il verificarsi del danno e il nesso causale con l’oggetto custodito. Inoltre, è importante ricordare che tale tipo di danno implica una responsabilità oggettiva, dove non si considera la dimostrazione dell’assenza di colpa del custode.

Di conseguenza, dato che la questione trattata rientra nella responsabilità per danni da cosa in custodia e non in quella condominiale, né la mediazione né la negoziazione assistita sono necessarie come condizioni di procedibilità per il risarcimento dei danni subiti dal condomino (opinione condivisa anche dal Tribunale di Latina nella sentenza n.572/2023).

Conclusioni

Dalle considerazioni sopra esposte risulta chiaro che l’orientamento giurisprudenziale prevalente sostiene che, nei casi di risarcimento del danno nei confronti del condominio, non è necessario che l’attore avvii la mediazione o la negoziazione assistita.

Tuttavia, si sottolinea che questo è solo un orientamento giurisprudenziale, quindi alcuni giudici potrebbero non aderirvi.

Infatti, potrebbe accadere che una richiesta di risarcimento danni contro il condominio, presentata senza aver tentato prima la mediazione o la negoziazione assistita, possa essere dichiarata improcedibile ai sensi dell’art. 5 del D. Lgs. n. 28 del 2010, o che il giudice possa invitare le parti a intraprendere tali procedimenti.