Uffici in Italia: Settore Resiliente, ma i Canoni Sotto Pressione!

Il panorama italiano del mercato degli uffici dimostra una notevole resilienza e si allinea con le tendenze europee. Questo è quanto si evince dal recente rapporto di JLL, “Tendenze Occupazionali nel Mercato degli Uffici Italiani per Settore – Un’Analisi Comparativa tra Milano e Roma nel Contesto Europeo”, che esplora le evoluzioni del settore dal 2017 al 2024, con un’attenzione particolare ai principali centri italiani – Milano e Roma – e il loro confronto con le maggiori città d’Europa.

Tendenze europee: i motori della domanda

Le richieste di spazi per uffici in Italia riflettono le tendenze continentali. Nel periodo tra il 2017 e il 2024, tecnologia, banche & finanza e servizi professionali hanno guidato il settore, rappresentando nel 2024 più del 60% del totale degli spazi occupati a Milano e Roma.

Strategie di localizzazione: differenze settoriali

Dal 2023 al primo trimestre del 2025 si osservano pattern chiari nelle strategie di locazione.

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• Gli studi legali e le istituzioni finanziarie preferiscono le zone centrali e prestigiose: a Milano, oltre il 90% delle transazioni legali si concentra tra CBD Duomo e Porta Nuova.
• I servizi professionali tendono a distribuirsi più uniformemente nell’area metropolitana.
• Le industrie manifatturiere optano per le periferie, dove è possibile ottenere spazi più grandi a prezzi più accessibili.

Milano e Roma: due mercati che si completano

Le due capitali italiane dell’immobiliare presentano dinamiche diverse ma complementari.

• Milano rimane il fulcro economico e finanziario: qui, Professional Services, Banking & Finance e Technology assorbono da soli il 60% degli spazi occupati.
• Roma è fortemente influenzata dal settore pubblico: la Pubblica Amministrazione rappresenta il 67% delle attività nel CBD, con dinamiche cicliche caratteristiche della domanda istituzionale.

Il crescente impatto del settore Life Science

A Milano, nel 2024, il settore Life Science ha occupato oltre 30.000 mq di spazi, pari all’8% del totale occupato, segnando un aumento rispetto alla media decennale di 20.000 mq. Le aree di Segrate e Milanofiori rimangono punti di riferimento, mentre anche zone centrali come Porta Nuova vedono la presenza di importanti sedi aziendali. La domanda è spinta principalmente dalle multinazionali farmaceutiche, che coprono il 47% del totale assorbito nel settore, e che stanno sviluppando hub strategici nelle periferie mantenendo al contempo sedi centrali.

Canoni prime: la pressione su Milano

La forte domanda nelle zone centrali ha portato a un aumento dei canoni prime a Milano. Nel secondo trimestre del 2025, si registrano valori di €740/mq/anno nel CBD Duomo e €720/mq/anno in Porta Nuova. Contemporaneamente, si rafforzano i centri di innovazione, da Bicocca a MIND (Milan Innovation District), nato sull’ex area Expo 2015 e destinato a diventare un hub integrato di ricerca e innovazione.

Roma: l’influenza delle istituzioni e il ruolo dell’EUR

Roma conferma la propria forte impronta istituzionale. La Pubblica Amministrazione predomina nel CBD, ma anche gli studi legali e i servizi professionali adottano strategie di locazione simili a quelle di Milano. Diversamente, il settore bancario e i servizi professionali a Roma si distribuiscono tra il centro e l’EUR, dove trovano spazi più ampi a condizioni più vantaggiose. Anche nel settore IT e manifatturiero, l’EUR offre un contesto favorevole per disponibilità e costi.

Implicazioni di mercato

La concentrazione settoriale nelle aree centrali di Milano e Roma sta aumentando la pressione sui canoni e riducendo la disponibilità di spazi. Milano riesce a gestire la domanda grazie a una maggiore offerta di immobili di nuova generazione (Grade A), mentre a Roma l’aumento dei canoni prime è principalmente legato allo squilibrio tra offerta di qualità e domanda in crescita.

“L’analisi del mercato degli uffici in Italia mostra una robusta resilienza e un’adeguazione alle dinamiche europee: tecnologia, banche & finanza e servizi professionali restano i pilastri della domanda, coprendo oltre il 60% degli spazi occupati nel 2024” – osserva Stefania Campagna, Responsabile Consulenza sulla Locazione di JLL Italia. “Le caratteristiche distintive di Milano e Roma – Milano come polo economico-finanziario, Roma come centro decisionale istituzionale – hanno influenzato le scelte di locazione, generando un aumento della pressione sui canoni nelle zone centrali e una competizione accresciuta per gli spazi di alta qualità.”