Superbonus e Rendite Catastali: Scattano i Controlli Agenzia delle Entrate!

Nel 2025, l’Agenzia delle Entrate avvierà un’importante campagna di verifiche specifiche riguardanti l’aggiornamento delle rendite catastali degli immobili che hanno beneficiato del Superbonus.

Di conseguenza, il catasto potrebbe essere utilizzato come strumento per regolare i bilanci del Superbonus. L’obiettivo di questa operazione è doppio: l’aggiornamento dei registri catastali attraverso una mappatura più dettagliata del patrimonio immobiliare italiano e la verifica di possibili irregolarità o omissioni che potrebbero aver influenzato il valore fiscale degli immobili.

La partenza di questo programma di conformità, come indicato nel rapporto di mandato dell’ex direttore delle Entrate Ernesto Maria Ruffini, era stata preannunciata dal Ministro dell’economia e delle finanze Giancarlo Giorgetti.

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Il contesto normativo

Analizziamo la normativa. La Legge di Bilancio 2024 (Legge n. 213/2023) prevede che tutti gli immobili che, a seguito di lavori incentivati dal Superbonus, abbiano visto un incremento del loro valore fiscale, misurato dalla rendita catastale, devono essere aggiornati.

Questo aggiornamento è obbligatorio e deve essere eseguito tramite la procedura DOCFA entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori o dalla certificazione di abitabilità dell’immobile.

Le tipologie di interventi soggetti a controllo

I lavori che saranno controllati includono:

• migliorie strutturali;
• interventi per l’efficienza energetica;
• adeguamenti antisismici e altre modifiche significative che possono influenzare la classificazione o il valore catastale dell’immobile.

L’Agenzia delle Entrate impiegherà tecnologie avanzate per l’analisi incrociata dei dati disponibili, beneficiando dell’interoperabilità tra diverse banche dati, quali quelle delle cessioni del credito e dei registri catastali. Questo approccio permetterà di identificare rapidamente eventuali discrepanze e mancate comunicazioni.

Cosa riceveranno i proprietari degli immobili?

I proprietari di immobili che hanno realizzato lavori edilizi riceveranno delle lettere di conformità dal fisco, un mezzo di verifica preliminare che permette ai contribuenti di regolarizzare eventuali omissioni senza subire immediatamente sanzioni.

Questi documenti, inviati tramite PEC o posta ordinaria, avviseranno di possibili irregolarità e solleciteranno i destinatari a chiarire la loro posizione o a optare per il ravvedimento operoso.

Se dalle comunicazioni emerge la necessità di aggiornare la rendita catastale, il contribuente potrà:

• Dimostrare la correttezza della propria situazione, presentando ad esempio un report tecnico che confermi la non necessità di variazione catastale per i lavori effettuati.
• Correggere l’omissione attraverso il ravvedimento operoso, una soluzione che permette di aggiornare la rendita catastale e pagare sanzioni ridotte rispetto a quelle previste in caso di accertamento ufficiale.

In caso di mancata risposta o inazione, l’Agenzia attribuirà d’ufficio una nuova rendita catastale e invierà un avviso di accertamento, contestabile entro 60 giorni tramite ricorso formale presso la Corte di Giustizia Tributaria. È sempre consigliabile agire prontamente per evitare contenziosi.

Quando l’aggiornamento catastale non è richiesto

Non tutti gli interventi incentivati dal Superbonus richiedono l’aggiornamento della rendita catastale. Non sono necessari aggiornamenti per:

• lavori che non modificano la pianta dell’immobile;
• lavori che non comportano un cambio di categoria catastale;
• lavori che non influenzano la classe di valore energetico.

La soglia per determinare l’obbligo di aggiornamento è fissata al 15%: se i lavori aumentano il valore dell’immobile oltre questa percentuale rispetto alla rendita originaria, l’aggiornamento catastale diventa obbligatorio.

La normativa stabilisce questa soglia per garantire che solo le modifiche significative siano soggette a verifica, evitando oneri non necessari ai contribuenti. Tuttavia, è essenziale valutare ogni situazione singolarmente con l’assistenza di un tecnico qualificato.