Perché nei Centri Storici il Permesso di Costruire è Indispensabile? Scopri il Decreto!

La trasformazione di destinazione d’uso di un immobile con interventi edilizi richiede sempre il permesso di costruire, soprattutto nei centri storici. Il decreto Salva Casa non ha eliminato i vincoli urbanistici che proteggono il patrimonio costruito.

Per modificare la destinazione d’uso di una casa situata in un centro storico e trasformarla in un alloggio turistico, con la realizzazione di opere edilizie, è indispensabile il permesso di costruire, indipendentemente dalle modifiche al Testo Unico dell’Edilizia introdotte dal Decreto Salva Casa, che non sono applicabili in questi contesti.

Lo ha specificato la Corte di Cassazione nella sentenza n. 42369 del 19 novembre 2024, che ha trattato un caso di cambio di destinazione d’uso da residenziale a bed & breakfast in un centro storico.

Una sentenza significativa, attraverso la quale la Corte ha chiarito l’ambito di applicazione delle nuove norme del Decreto-legge 69/2024 riguardanti il cambio di destinazione d’uso, quando si tratta di immobili nei centri storici.

Ecco le determinazioni della Cassazione.

Il fatto

Il proprietario di un edificio in centro storico è stato condannato per aver realizzato, senza le necessarie autorizzazioni, lavori di ristrutturazione trasformando l’immobile da residenziale a struttura ricettiva destinata a B&B o affittacamere. Questi lavori hanno implicato un cambio di destinazione d’uso e non sono conformi ai requisiti antisismici né a quelli per le strutture ricettive.

Il proprietario ha fatto appello alla Cassazione per revocare la condanna, argomentando che l’immobile, registrato come abitazione civile, potrebbe essere utilizzato anche come struttura ricettiva, senza la necessità di un formale cambio di destinazione d’uso.

Permesso di costruire per le opere in centro storico

La Corte Suprema, tuttavia, ha respinto l’appello, confermando che la trasformazione di un immobile da residenziale a affittacamere comporta un cambio di destinazione d’uso, ai sensi dell’articolo 23-ter, comma 1, del d.P.R. 380 del 2001 (Testo Unico dell’Edilizia), che distingue tra destinazioni residenziali e turistico-ricettive, prevedendo così due categorie funzionali separate.

Il Decreto Salva Casa non trova applicazione

Questa normativa del Testo unico edilizia è stata recentemente modificata dal cosiddetto “Decreto Salva Casa” (D.L. n. 69/2024, convertito in Legge 105/2024), che ha liberalizzato e semplificato questi tipi di interventi.

Le modifiche normative, tuttavia, sono posteriori al caso in esame. Nonostante ciò, i giudici della Cassazione hanno preso l’occasione per dichiarare esplicitamente che, anche applicando le nuove disposizioni per i cambi di destinazione d’uso con opere, le regole rimangono invariate. Anche con le modifiche introdotte dal “Salva Casa”, è necessario il permesso di costruire per convertire un’abitazione in centro storico in B&B.

Le “semplificazioni” introdotte dal decreto “salva casa” non sono applicabili, anche perché, trattandosi di immobili nei centri storici, prevalgono regole speciali e più restrittive rispetto a quelle generali del T.U. Edilizia.

Quando è sufficiente la SCIA?

Un estratto della sentenza è particolarmente rilevante:

“Nel contesto dei reati edilizi, il cambio di destinazione d’uso con opere richiede il permesso di costruire per le modifiche che implicano un passaggio di categoria urbanistica dell’immobile e, se il cambio d’uso avviene in centri storici, per quelle all’interno della stessa categoria omogenea”.

Qui la Cassazione sembra contrapporsi al nuovo testo dell’art. 23-ter del T.U. Edilizia, modificato dal decreto “Salva Casa”.

Questa norma, oggi, permette cambi d’uso anche tra categorie non omogenee, con opere, e consente di procedere tramite la presentazione di una semplice SCIA qualora le opere correlate siano approvabili con CILA.

Tuttavia, secondo la decisione della Cassazione, questa possibilità è sempre esclusa per gli immobili situati in centri storici, quasi a imporre un limite alla liberalizzazione di tali interventi edilizi.