Case più economiche subito: meno burocrazia, più incentivi all’offerta!

Oltre l’80% degli americani, secondo un sondaggio condotto dalla National Association of Home Builders, percepisce le spese abitative come una problematica sociale rilevante. Nonostante ci sia un ampio accordo sul fatto che le case siano troppo costose, i costruttori incontrano difficoltà nell’edificare abitazioni sufficienti per migliorare l’accessibilità al mercato immobiliare. Recenti ricerche pubblicate sull’ultimo numero del Journal of Economic Perspectives esplorano soluzioni possibili per ridurre i costi delle abitazioni e analizzano le ragioni della difficoltà di tale impresa.

Le ragioni dell’aumento dei prezzi delle case

Un primo studio si focalizza sulle cause principali dell’aumento dei prezzi immobiliari, evidenziando gli elevati costi di costruzione. Secondo Brian Potter (Institute for Progress) e Chad Syverson (Booth School of Business), i costi di costruzione rappresentano dal 60% al 70% del prezzo finale di vendita di una nuova abitazione. Se i costi di costruzione sono aumentati nel corso degli anni, è logico aspettarsi un aumento dei prezzi delle case.

Utilizzando i dati di RSMeans, un’azienda che analizza il settore delle costruzioni da metà del XX secolo, i ricercatori osservano che, sebbene i costi di costruzione siano cresciuti più dell’inflazione generale dagli anni ’70, questi non spiegano completamente l’andamento dei prezzi delle case.

In diverse città americane e in periodi vari, l’incremento dei prezzi delle case ha superato o è stato inferiore all’aumento dei costi di costruzione. Per esempio, tra il 2020 e il 2024, i prezzi delle case a Miami (Florida) sono aumentati dell’8,6% più rapidamente rispetto ai costi di costruzione.

I ricercatori notano anche che il legame tra costi di costruzione e prezzi delle case si è indebolito nel tempo, suggerendo che fattori aggiuntivi stiano influenzando sempre più i prezzi delle abitazioni.

Focalizzarsi solo sulla domanda incrementa i prezzi

Un altro fattore potrebbe essere la regolamentazione che limita l’offerta in aree con alta domanda. Un secondo studio, condotto da Boaz Abramson (Columbia Business School) e Tim Landvoigt (Wharton School), esamina le conseguenze dell’aumento dell’offerta di alloggi nelle città.

I ricercatori hanno sviluppato un modello per valutare l’impatto di diverse politiche abitative sui rapporti tra prezzi e redditi e tra affitti e redditi. Hanno confrontato politiche orientate alla domanda, come i sussidi diretti per l’acquisto di case, con due scenari incentrati sull’offerta: uno che incrementa l’offerta nel segmento di mercato alto (abitazioni costose) e uno nel segmento basso (abitazioni più accessibili).

I risultati mostrano che fornire un sussidio di 100.000 dollari (circa 85.200 euro) per l’acquisto di una casa può aumentare i prezzi e peggiorare l’accessibilità, specialmente quando l’offerta non riesce a soddisfare la domanda aggiuntiva generata dal sussidio.

Inoltre, gli affitti tendono ad aumentare poiché persone con maggiore capacità di spesa — indecise tra affittare o comprare — optano per entrare nel mercato degli affitti, incrementando i prezzi. Di conseguenza, “la maggior parte delle persone finisce per essere penalizzata. La lezione è che solo le politiche che aumentano l’offerta (o riducono la domanda) rendono l’abitazione più accessibile”, concludono gli autori.

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