Quando Sfrattare un Inquilino: Norme per le Locazioni Uso Foresteria!

Lo sfratto per locazione ad uso foresteria può avvenire al termine naturale del contratto o quando il conduttore commette una grave violazione degli obblighi contrattuali. Questo tipo di procedura non si regge sulla Legge n. 431/98, bensì sulle norme del Codice Civile, dato che l’accordo è frutto di una negoziazione diretta tra le parti. La contestazione dello sfratto è permessa solamente nei casi specificati dalla legge, ed è essenziale l’assistenza di un legale.

Il contratto di locazione ad uso foresteria

Il contratto di locazione ad uso foresteria presenta particolarità distinte dai comuni contratti di locazione residenziale: è stipulato da una persona giuridica, come un’azienda, per offrire alloggio a dipendenti o collaboratori. Ciò implica che il vero inquilino non è il firmatario del contratto, ma un dipendente della società.

Principali caratteristiche

Il contratto di locazione ad uso foresteria è definito da termini liberamente negoziati tra le parti, senza obblighi di aderire ai limiti usuali dei contratti residenziali.

Altre importanti caratteristiche includono:

• l’assenza della cedolare secca: non applicabile poiché il conduttore è una persona giuridica. Una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n. 12395/2024, ha però permesso al locatore di beneficiarne;
• la libertà completa nella definizione della durata del contratto, senza obbligo di aderire ai classici 4+4 o 3+2 anni;
• la possibilità per l’azienda di dedurre le spese del canone di locazione dai propri bilanci, rendendo il contratto vantaggioso fiscalmente.

Durata massima del contratto di locazione ad uso foresteria

Nonostante la libertà di negoziazione sulla durata, il Codice Civile fissa un limite massimo di 30 anni per questi contratti.

Se un contratto viene stipulato per un periodo superiore o a tempo indeterminato, la sua validità si riduce automaticamente a 30 anni.

Procedure di sfratto per locazione ad uso foresteria

Le procedure di sfratto per questa tipologia di locazione sono simili a quelle ordinariamente previste, ma richiedono il riferimento al Codice Civile piuttosto che alla Legge n. 431/1998.

Per iniziare lo sfratto, il locatore deve presentare un ricorso al Tribunale e notificarlo al conduttore, che dovrà sgomberare l’immobile entro i termini previsti. In caso contrario, il proprietario può procedere con lo sfratto esecutivo.

• Notifica della disdetta: il locatore informa il conduttore della decisione di non rinnovare il contratto;
• se il conduttore non lascia l’immobile, il proprietario richiede al Tribunale un’intimazione di sfratto;
• il Tribunale notifica al conduttore l’ordine di rilascio;
• se l’occupazione persiste, il locatore può richiedere lo sfratto esecutivo, eseguito da un ufficiale giudiziario.

Motivi per richiedere lo sfratto

I motivi principali per procedere allo sfratto includono:

• la scadenza naturale del contratto;
• mancato pagamento dei canoni di locazione secondo i termini concordati.

Simulazione di contratto abitativo

A volte, dietro a un contratto di locazione ad uso foresteria si può celare una simulazione di contratto abitativo. Un caso emblematico si è verificato a Milano nel 2015, con il conduttore che ha contestato la validità delle comunicazioni di non rinnovo ricevute nel 2021, sostenendo che il contratto fosse in realtà abitativo. La pratica doveva quindi seguire la Legge 431/1998 e avere una durata diversa.

Decisione del Tribunale

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 2210/2023, ha confermato la validità della disdetta. Non è stata fornita prova che il contratto fosse realmente abitativo. Il fatto che i canoni fossero pagati dall’azienda ha supportato la natura foresteria del contratto.