Nomisma Rivela: Scopri le Previsioni del Mercato Immobiliare e Creditizio fino al 2027!

Il panorama del 2025 appare nebuloso con molteplici incognite, tra cui le politiche delle banche centrali e i risultati della guerra commerciale in corso. Nonostante ciò, il settore immobiliare vede motivi per essere ottimista: il rinnovato dinamismo nel settore creditizio favorisce le transazioni immobiliari, e il trend positivo iniziato nel 2024 potrebbe continuare anche quest’anno. Queste sono le conclusioni del 1° Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, che fornisce previsioni su prezzi, transazioni e mutui fino al 2027.

Proiezioni 2025-2027 per prezzi, transazioni e mutui

La riduzione dei tassi di interesse e l’aumento del potere d’acquisto degli italiani, dovuto alla crescita dell’occupazione, stimolano le transazioni immobiliari, soprattutto quelle supportate da mutui. Secondo Johnny Marzialetti, Senior Project Manager di Nomisma, le previsioni per il settore immobiliare dal 2025 al 2027 sono le seguenti:

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  Per i nuovi mutui erogati, si prevede un ritorno ai livelli pre-pandemia con 46 miliardi nel 2025, 46,3 nel 2026 e 46,1 nel 2027. Per quanto riguarda le surroghe e le sostituzioni, si parla di 5,2 miliardi nel 2025, 6,7 nel 2026 e 7 miliardi nel 2027, che rappresenteranno dal 10 al 13 percento del totale nel periodo.
  
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  Per le transazioni immobiliari, il 2025 dovrebbe vedere 776 mila transazioni, il 2026 circa 782 mila, e lo stesso numero per il 2027; per i prezzi delle residenze si prevede un incremento dell’1.4 percento nel 2025 e dell’1.5 percento sia nel 2026 che nel 2027; negozi e uffici invece resteranno sostanzialmente stabili.
  

Tendenze future del mercato immobiliare secondo Nomisma

Il mercato immobiliare italiano mostra segni di ottimismo, supportato dalla solidità della domanda e dall’aumento delle transazioni. Il rapporto dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma, presentato da Elena Molignoni, responsabile Real Estate di Nomisma, indica che il 2024 si è chiuso con un aumento dell’1.3% delle transazioni rispetto all’anno precedente, raggiungendo 719.578, spinto soprattutto dalla performance positiva nell’ultimo trimestre (+7,6%). Anche il mercato dei mutui mostra una crescita significativa, con un aumento del 19,5% nelle transazioni finanziate nell’ultimo trimestre dell’anno.

Incremento dei prezzi e domanda sostenuta

Per quanto riguarda i valori, i prezzi delle abitazioni continuano a crescere, compensando l’inflazione: +2.1% nei mercati intermedi e +1.5% nei mercati principali. Non ci sono differenze significative tra nuove costruzioni e immobili esistenti, anche se in alcune città come Perugia, gli immobili in eccellenti condizioni vedono un incremento maggiore rispetto a quelli più datati (+3.2% contro +1.9%).

Nei centri urbani principali, la difficoltà nell’accesso all’acquisto sposta l’attenzione verso l’affitto, mentre nei mercati secondari persiste la preferenza per l’acquisto. Il mercato degli affitti rimane dinamico, con un aumento dei canoni del 3.4% nell’ultimo anno, anche se condizionato dalle capacità di spesa delle famiglie.

Rendimento e tempi di vendita

Il rendimento totale lordo delle abitazioni si attesta in media al 7.7%, in aumento rispetto all’anno precedente, grazie alla crescita del valore degli immobili. La liquidità del mercato resta elevata, con tempi di assorbimento e sconti minimi rispetto agli ultimi dieci anni: una vendita residenziale richiede in media meno di cinque mesi, mentre per la locazione i tempi si stabilizzano intorno ai due mesi. Lo sconto medio praticato sul prezzo di vendita è del 10%.

Secondo Elena Molignoni, nel 2025 si prevede un consolidamento della crescita delle transazioni, con un incremento del 2% nei contratti di locazione e del 4% nei canoni. “Le condizioni di accesso al credito dovrebbero rimanere favorevoli, mentre l’offerta di immobili sul mercato si manterrà sui livelli attuali, senza un netto spostamento di preferenze verso l’affitto”, commenta Molignoni.

Focus su Milano e Roma

L’Osservatorio ha anche analizzato le tendenze del mercato immobiliare nelle due principali città italiane. A Roma, la crescita delle transazioni e dei prezzi si mantiene lenta ma costante, pur rimanendo al di sotto dei livelli di Milano. Le previsioni per il 2025 indicano stabilità per il capoluogo lombardo, che nel 2024 ha registrato circa 24.000 transazioni (-3.4% rispetto al 2023), mentre a Roma si attende un incremento del 2.1% rispetto ai 35.999 scambi dello scorso anno.

Gli esperti attribuiscono la stabilità del mercato milanese alle condizioni di accesso al credito e alla solidità finanziaria delle famiglie. A Roma, invece, la crescita delle transazioni sarà sostenuta da investimenti immobiliari e dall’aumento dei prezzi delle locazioni, che spinge molti a valutare l’acquisto come alternativa più conveniente.

Nel complesso, il mercato immobiliare italiano sembra avviato verso un anno di ulteriore consolidamento, con dinamiche positive sia nel segmento della compravendita che in quello della locazione.

Il mercato dei mutui secondo Nomisma

Focalizzandosi sul mercato creditizio, la Senior Project Manager di Nomisma Chiara Pelizzoni fa notare come le transazioni residenziali, crollate del 9.5 percento nel 2023 a causa delle politiche delle banche centrali e dell’inflazione, si siano lievemente riprese con un +1.3 percento nel 2024; un segnale che fa sperare nella ripresa delle transazioni immobiliari. A determinare questa ripresa è la componente di transazioni assistite da mutuo che, per le persone fisiche, è salita dal 39.9 percento del ‘23 al 41 del ’24, a fronte di un calo della percentuale dei mutui in sofferenza.

Si evidenzia inoltre una inversione di tendenza nelle transazioni assistite da mutuo; se nel 2023 infatti le transazioni con mutuo sono state in deciso calo in tutti i quattro trimestri (con un massimo del -33.4 percento nel secondo trimestre), quelle senza mutuo sono rimaste sempre in crescita, quando non stabili. Nel 2024 avviene invece l’opposto: una crescita della componente di transazioni con mutuo, che supera il 19 percento nell’ultimo trimestre, a fronte di un calo di circa il tre percento in tutti i trimestri dell’anno delle transazioni senza mutuo. Una inversione di tendenza dovuta al miglioramento della situazione dei tassi di interesse.

Stessa inversione anche per le nuove erogazioni dei mutui, in calo nel biennio 2022- 2023 ma ora in aumento del 10.5 percento nel terzo trimestre 2024. Per quanto riguarda le nuove erogazioni, i nuovi mutui si concentrano principalmente sui tassi fissi, pur se nel marzo 2025 si riscontra un aumento del tasso Eurirs che supera l’Euribor a tre mesi (rispettivamente al 2.76 e al 2.41 percento). 

Rischi e sfide per l’immobiliare nel 2025

“Il 2024 segna un momento di ripartenza dopo le ondate di crisi degli anni precedenti, il che fa pensare ad una fase di crescita nel 2025”, sintetizza Andrea Bontempi, Direttore Generale di Nomisma. Una ripresa che si vede nel rafforzamento del mercato dei mutui e degli investimenti corporate, soprattutto per quanto riguarda gli immobili direzionali di Milano e Roma.

Il mercato immobiliare non è tuttavia immune da rischi, in particolare:

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  Un mercato scarsamente liquido ma con il mattone in mano al 70 percento dei proprietari;
  
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  La difficoltà di trovare soluzioni abitative sostenibili non solo per le fasce tradizionalmente più deboli;
  
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  Gli under 35 sempre meno in grado di accedere sia a transazioni che a locazioni, con il rischio di perdita di dinamismo demografico;
  
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  La crisi dei negozi di prossimità;
  
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  Difficoltà di adeguamento del patrimonio immobiliare italiano alle normative ispirate ai principi ESG;
  
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  Difficoltà nel rimettere in maniera efficace sul mercato gli immobili da riqualificare per uso diverso.
  

Le tre sfide da affrontare in questo senso sono:

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  Riequilibrare prezzi immobiliari e redditi;
  
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  Riequilibrare rischi immobiliari e relativi rendimenti;
  
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  La rivoluzione tecnologica come fattore di innovazione per intervenire sulle tematiche di cui sopra, ad esempio sul contenimento dei costi di costruzione o sulla riqualificazione energetica.