Risarcimento per Ponteggio in Condominio: Scopri Quando Spetta!

La messa in opera di ponteggi e impalcature, pur essendo indispensabile per il mantenimento degli edifici, può causare notevoli inconvenienti a chi risiede al piano terra, specialmente agli operatori commerciali situati nei piani bassi degli edifici interessati. La giurisprudenza ammette che questi ultimi possano chiedere un risarcimento del danno in presenza di specifiche condizioni.

Danno e responsabilità del condominio

Per ottenere un risarcimento per danni economici dovuti all’installazione di ponteggi, è essenziale dimostrare il legame causale tra il danno patito (ad esempio, una diminuzione dei ricavi per le attività commerciali) e l’installazione delle strutture. In particolare, per un’attività commerciale, un’analisi efficace può essere quella dei bilanci aziendali, mostrando un calo del fatturato che coincide con il periodo di installazione dei ponteggi.

Il condominio, responsabile per aver deciso l’inizio dei lavori, può essere considerato responsabile per i danni subiti dal commerciante. Tuttavia, la situazione si complica se l’esercente non è il proprietario dell’immobile, ma ne è locatario. In questa circostanza, il locatario può procedere:

• verso il locatore, richiedendo un abbassamento del canone di locazione per il periodo di disagio; o un risarcimento per i danni subiti;
• in parallelo, può appellarsi direttamente al condominio, considerandolo un terzo responsabile del danno economico subito.

Ponteggi e molestie di fatto

Le molestie di fatto avvengono quando il godimento dell’immobile è compromesso da atti materiali non legittimi da parte di terzi, senza che ciò implichi una violazione di diritti.

Un caso esemplare è rappresentato da una sentenza del Tribunale di Milano, la sentenza numero 5904 del 2021, nella quale è stato deciso che un condominio può essere considerato responsabile se l’installazione di ponteggi impedisce il libero svolgimento di un’attività commerciale.

In questo specifico caso, il condominio aveva installato in urgenza un ponteggio per il distacco di detriti dalla facciata, ma a seguito di una disputa con l’impresa appaltatrice, aveva procrastinato l’avvio dei lavori per oltre un anno, lasciando il ponteggio inutilizzato e bloccando la visibilità del negozio dell’attore. Per queste ragioni, il tribunale di Milano ha ritenuto che tale comportamento, ingiustificato e irragionevolmente protratto, superasse il limite di tolleranza, legittimando un risarcimento del danno.

Orientamenti giurisprudenziali recenti

L’articolo 843 del Codice civile prevede che il proprietario debba consentire l’accesso e il passaggio sulla sua proprietà per permettere la riparazione o la costruzione di un muro o di un’altra struttura appartenente al vicino o comune, purché queste opere siano necessarie e non vi sia alternativa. Tuttavia, il secondo comma dello stesso articolo afferma che, se l’accesso causa danni al proprietario, deve essere corrisposta un’adeguata indennità.

La giurisprudenza ha sviluppato due orientamenti principali: il primo, più diffuso, esclude un’indennità automatica per la sola occupazione della proprietà privata, sostenendo che il danno deve essere provato; il secondo, più favorevole ai proprietari, riconosce un diritto all’indennità anche solo per la riduzione del godimento del bene.

• Tribunale di Sassari, sentenza numero 1154 del 16.11.2022: ha stabilito che il diritto all’indennità sorge solo se l’accesso causa danni dimostrabili. Un condomino aveva chiesto un risarcimento per l’occupazione di parte della sua proprietà per 406 giorni anziché gli 80 previsti, ma la sua richiesta è stata respinta per mancanza di prova del danno.
• Tribunale di Nocera Inferiore, sentenza numero 1266 dell’11.06.2023: ha riconosciuto un’indennità per la riduzione della fruibilità degli spazi di proprietà privata, anche in assenza di danni materiali.
• Tribunale di Palermo, sentenza numero 1689 del 06.04.2023: ha negato la richiesta di un commerciante che lamentava una riduzione degli incassi a causa dei ponteggi, ritenendo che la diminuzione dei ricavi non fosse adeguatamente provata.
• Tribunale di Larino, sentenza numero 534/2023: ha respinto la richiesta degli attori, poiché non hanno fornito prove adeguate sui danni subiti. La semplice documentazione fotografica presentata non ha permesso di determinare con precisione l’esistenza del danno e il suo collegamento con il ritardo nei lavori. In assenza di elementi probatori solidi, il giudice ha negato il risarcimento perché il danno deve essere dimostrato sia nella sua esistenza che nella sua entità.

Quantificazione dell’indennizzo e criteri di liquidazione

La giurisprudenza ha riconosciuto che il risarcimento del danno subito dagli esercenti deve essere quantificato in modo equo, ai sensi dell’articolo 1226 del Codice civile, quando non è possibile determinarne con precisione l’ammontare. Una recente sentenza del Tribunale di Vasto, la numero 305 del 21 novembre 2022, ha stabilito che l’indennizzo può essere calcolato applicando un importo giornaliero per ogni giorno in cui i ponteggi ostacolano l’attività commerciale. In quel caso, il giudice ha riconosciuto un indennizzo di 10 euro al giorno per tutto il periodo in cui i ponteggi erano installati senza che i lavori fossero iniziati, sottolineando il principio secondo cui il danno da atto lecito deve essere comunque compensato.

Il ruolo del comune e la prevalenza dell’interesse collettivo

Nonostante la tutela degli interessi commerciali dei negozianti, la giurisprudenza amministratrice riconosce la prevalenza dell’interesse collettivo alla manutenzione e alla sicurezza degli edifici. Il Tar Lombardia, con sentenza numero 2244 del 2021, ha respinto il ricorso di un ristoratore che si opponeva all’installazione di ponteggi da parte del condominio, evidenziando che la concessione dell’occupazione temporanea del suolo pubblico per i lavori era legittima e non subordinata alla salvaguardia della visibilità commerciale.