Come Usare Correttamente il Pianerottolo Condominiale: La Guida Essenziale

I corridoi fanno generalmente parte delle aree comuni del condominio, anche se non sono specificatamente menzionati tra i beni comuni nell’articolo 1117 del Codice Civile. Tuttavia, sappiamo che tale elenco non è esaustivo e che esistono altre parti dell’edificio che sono di proprietà comune dei condomini.

D’altra parte, la giurisprudenza ha ripetutamente confermato che, in mancanza di una disposizione contraria, i corridoi sono considerati parti comuni a tutti i condomini. Come le scale, sono elementi fondamentali dell’edificio, creati per facilitare il movimento e l’accesso agli appartamenti. Pertanto, appartengono alla proprietà comune, anche se servono solo alcune parti dell’edificio.

Spesso queste aree, per le loro caratteristiche, sono utilizzate in modi diversi dai singoli proprietari. Ma quali sono le regole da seguire per utilizzare correttamente il corridoio? E quali sono i limiti che ogni condomino deve rispettare? Due sono i punti di riferimento principali da considerare: il codice civile e il regolamento condominiale. Esaminiamo le principali norme da tenere in mente.

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Cosa stabilisce il codice civile?

Secondo gli articoli 1102 e 1120 del codice civile, ogni condomino può utilizzare il corridoio (e tutte le parti comuni in generale) seguendo tre condizioni fondamentali:

1. non deve modificare la destinazione d’uso del bene;
2. non deve impedire agli altri condomini di utilizzarlo secondo il loro diritto;

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3. non deve danneggiare l’estetica dell’edificio né compromettere la sicurezza o la stabilità dell’edificio (o di una sua parte).

Che significa non modificare la destinazione d’uso del bene?

Significa che il bene deve continuare a servire le singole unità abitative, permettendo il miglior godimento possibile. Nel caso dei corridoi, la loro funzione è quella di facilitare l’accesso alle abitazioni e il passaggio dei condomini.

Questa funzione non può essere cambiata dagli usi individuali che i condomini possono fare del corridoio.

Cosa si intende per uso equo?

La normativa indica che ogni condomino può utilizzare la proprietà comune, anche in modo diverso e più intensivo rispetto agli altri condomini, per ottenere il miglior uso possibile. Tuttavia, tale uso non deve limitare o impedire, anche potenzialmente, agli altri condomini lo stesso o altri usi in momenti diversi (Cass. civ. n. 12873/2005).

Se non è possibile garantire a tutti (o a più condomini) di utilizzare il bene nelle stesse modalità, è necessario trovare, nel caso specifico, soluzioni che bilancino gli interessi di tutti. A volte, prima ancora di applicare la legge, potrebbe essere utile adottare la logica del buon senso.

Il regolamento condominiale

Oltre a quanto previsto dalla legge, è essenziale riferirsi ai regolamenti condominiali specifici – obbligatori negli edifici con più di dieci unità – che spesso includono norme particolari sull’utilizzo e la gestione delle parti comuni.

Infatti, tra i contenuti comuni di questi regolamenti, previsti dall’art. 1138 del codice civile, troviamo le “norme sull’uso delle parti comuni”. Alcuni regolamenti si limitano a richiamare le disposizioni del codice civile; altri introducono norme più dettagliate, considerando le caratteristiche specifiche dell’edificio condominiale.

Attenzione. Il regolamento condominiale assembleare – cioè approvato dall’assemblea con le maggioranze previste dal codice civile – può regolare l’uso, ma non può limitare i diritti dei singoli proprietari sulle parti comuni (ad esempio, vietando a un condomino o un gruppo di condomini un determinato uso). Questo tipo di divieti, per essere valido ed efficace, deve essere previsto da regolamenti (o da clausole del regolamento) di natura contrattuale, cioè accettati da tutti i condomini.

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Piante e fiori nel corridoio: è permesso?

Tenendo conto di quanto detto finora, esaminiamo alcuni casi pratici relativi all’uso dei corridoi.

Per quanto riguarda la collocazione di piante e fiori su scale e corridoi, generalmente – salvo norme specifiche del regolamento condominiale – ogni condomino con la passione per il giardinaggio può decorare il corridoio in questo modo. Inoltre, è improbabile che si possa accusare chi si prende cura di piante e fiori di danneggiare l’estetica dell’edificio.

Tuttavia, questo tipo di utilizzo sarà considerato legittimo fino a quando non limiterà la normale fruizione di quegli spazi (passaggio per accedere alle unità immobiliari) e non interferirà con eventuali utilizzi diversi o simili, anche futuri, degli altri condomini.

Un vaso troppo grande che ostacola il passaggio normale può certamente rappresentare un uso improprio del corridoio. Allo stesso modo, può essere contestata al condomino la modalità di annaffiatura delle piante, nel caso in cui questa crei sporcizia o pericoli per chi utilizza corridoio e scale.

La valutazione sulla legittimità o meno dell’uso del corridoio deve essere sempre basata sul caso specifico, tenendo conto delle normative legislative e regolamentari esistenti. Se le piante e i fiori sono troppo invadenti, ogni condomino, l’amministratore di sua iniziativa, o l’assemblea condominiale possono intervenire e richiederne la rimozione.

Rifiuti o materiali ingombranti nel corridoio: come agire?

Consideriamo un altro esempio: il deposito di rifiuti, mobili o altro materiale ingombrante nel corridoio comune.

Anche in questo caso, valgono le stesse considerazioni fatte in precedenza. In generale, può essere considerato lecito il deposito temporaneo nel corridoio, limitato a periodi di tempo brevi tali da non creare disturbi al passaggio o alla vivibilità degli spazi (a causa di cattivi odori, nel caso dei rifiuti) o all’estetica dell’edificio. Se i tempi si prolungano, e l’occupazione degli spazi compromette la normale funzione del corridoio, potrebbero emergere questioni di illegittimità.

Per quanto riguarda i rifiuti, in realtà, bisogna notare che in alcuni contesti, i condomini sono autorizzati a questo tipo di deposito, in determinati orari, ad esempio perché è previsto un servizio di raccolta rifiuti. Fuori da questi casi, però, molto spesso è lo stesso regolamento condominiale a proibire questa pratica.

Il ruolo dell’amministratore di condominio

In caso di utilizzi impropri del corridoio, ogni condomino può richiedere all’amministratore di intervenire per garantire il rispetto delle norme vigenti (ricordiamo che, ai sensi dell’art. 1130 c.c., l’amministratore ha il compito di far rispettare il regolamento condominiale).

L’amministratore di condominio può adottare le misure necessarie, dal semplice richiamo verbale ad altri provvedimenti che riterrà necessari per la conservazione delle parti comuni (anche applicando le sanzioni previste dal regolamento condominiale, se esistenti), fino a diffide o azioni legali contro i comportamenti proibiti.