Agente Immobiliare: Cosa Accade alla Provvigione se la Vendita Non va a Buon Fine?

Salvo rare eccezioni o situazioni particolari, la clausola di “success fee” inserita nel contratto di mediazione non elimina l’obbligo di pagare la commissione all’agente, anche se la vendita non si conclude.

Per stabilire il diritto alla commissione, è sufficiente che le parti firmino il contratto preliminare, a prescindere dal fatto che il contratto definitivo non venga mai finalizzato.

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Quando si paga la commissione

Secondo l’art. 1754 del codice civile, il mediatore è colui che facilita il contatto tra due o più parti per concludere un affare.

Per quanto concerne il diritto alla commissione, è sufficiente anche un’attività minima come la ricerca e presentazione dell’altra parte o la segnalazione dell’affare.

Questo significa che, affinché il mediatore sia riconosciuto il diritto alla commissione, è sufficiente che la conclusione dell’affare sia direttamente collegata all’operato del mediatore stesso, a condizione che questa attività rappresenti un risultato effettivamente utile derivante dalle azioni del mediatore e successivamente valorizzato dalle parti.

Diritto alla commissione

La base del diritto alla remunerazione si trova nell’attività di mediazione, che consiste nel porre in contatto le parti, considerata la fase essenziale per la realizzazione dell’affare.

In una decisione della Cassazione (ordinanza n. 21575 del 18 settembre 2017), si è considerata realizzata la conclusione dell’affare con la firma del contratto preliminare di vendita tra le parti, mentre le vicende successive che impediscono la finalizzazione del contratto definitivo sono irrilevanti ai fini del riconoscimento del diritto alla commissione.

Il contratto preliminare e il diritto alla commissione

Una semplice proposta di acquisto è sufficiente per generare il diritto del mediatore alla commissione. La firma del contratto preliminare è considerata come il momento in cui nasce il diritto alla commissione, indipendentemente dal fatto che il mandato sia scaduto o meno.

In un caso specifico, il titolare di un’agenzia immobiliare non ha ricevuto la commissione perché nel contratto di mediazione era stata inserita la seguente clausola: “si intende che il compenso indicato non sarà dovuto in caso di mancata vendita”.

Questa clausola avrebbe introdotto una condizione sospensiva, legando il pagamento della commissione al successo della transazione immobiliare. Poiché, in questo caso, il contratto definitivo non è stato stipulato dopo il preliminare, la condizione non si era verificata.

Secondo i giudici, tale interpretazione della clausola è errata, in quanto contraria ai principi di correttezza e buona fede, e può portare a “comportamenti elusivi” che “annullano l’efficacia stessa del contratto di incarico”.

Per la Suprema Corte, sembra più logico credere che l’espressione “il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita” debba essere interpretata come mancata realizzazione dell’affare in termini economici, non giuridici.

Pertanto, il mediatore ha comunque diritto alla commissione per l’attività svolta.