Hai accettato una proposta di acquisto? Ecco come liberartene velocemente!

L’offerta di acquisto immobiliare è un documento ufficiale con cui un potenziale compratore esprime il desiderio di acquistare un bene immobiliare per un prezzo e con condizioni predefinite. Questo documento impegna l’acquirente, mentre il venditore ha la possibilità di accettare, rifiutare o modificare l’offerta.

Tipicamente, è associata al versamento di una somma di denaro come caparra. Una volta che il venditore accetta l’offerta, questa diventa legalmente vincolante per entrambe le parti.

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Come formulare un’offerta di acquisto

L’offerta di acquisto immobiliare rappresenta uno step cruciale nel processo di compravendita e concretizza l’intenzione dell’acquirente di acquistare la proprietà alle condizioni stabilite. Nella formulazione dell’offerta è fondamentale includere:

• le informazioni relative a acquirente e venditore;
• una descrizione approfondita dell’immobile;
• il prezzo proposto;

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• le modalità di pagamento;
• la somma della caparra (generalmente tramite un assegno non trasferibile che sarà incassato solo in caso di accettazione).

È consigliato definire un termine di validità per l’offerta, solitamente tra i 7 e i 14 giorni, durante i quali il venditore deve esprimere la sua accettazione o il rifiuto. L’offerta può includere clausole sospensive, quali l’approvazione di un mutuo per l’acquirente, che rendono l’accordo condizionato all’occorrenza di certi eventi. Una volta accettata, l’offerta si evolve in un contratto preliminare, obbligando le parti alla futura firma dell’atto notarile.

Cosa accade quando l’offerta scade

Se l’offerta di acquisto immobiliare scade senza essere stata accettata dal venditore, essa perde automaticamente validità, liberando il proponente da qualsiasi obbligo contrattuale. In questo caso, l’acquirente ha il diritto di recuperare le somme eventualmente versate come caparra o deposito cauzionale.

È cruciale ricordare che, per essere considerata valida, un’offerta deve includere un termine di scadenza chiaro; senza di esso, potrebbe essere ritenuta non efficace. Inoltre, se il venditore accetta l’offerta dopo la scadenza, tale accettazione tardiva non ha effetti legali, a meno che l’offerente non decida di confermarla esplicitamente.

Verifiche da effettuare prima di firmare un’offerta immobiliare

Prima di firmare un’offerta d’acquisto immobiliare, è essenziale condurre alcune verifiche. È raccomandabile richiedere una visura ipotecaria e catastale, utile per verificare la proprietà dell’immobile e l’assenza di oneri come ipoteche o sequestri.

È altrettanto importante analizzare l’atto di provenienza, che conferma la legittima proprietà del venditore e informa su possibili vincoli sull’immobile. La conformità catastale e urbanistica è un altro aspetto da controllare: la planimetria catastale deve corrispondere allo stato attuale dell’immobile, e discrepanze possono portare a sanzioni o necessità di regolarizzazioni future.

Per gli immobili in condominio, è importante ottenere dal gestore un certificato di regolarità dei pagamenti delle spese condominiali del venditore, per evitare responsabilità per debiti pregressi. Inoltre, verificare la conformità degli impianti alle normative vigenti può prevenire costi aggiuntivi per adeguamenti o lavori di norma.

Come disimpegnarsi da un’offerta accettata

Secondo l’articolo 1328 del Codice Civile, l’offerta può essere revocata senza conseguenze significative fino a quando il contratto non è concluso, ovvero finché il venditore non ha accettato l’offerta di acquisto.

Se l’offerta è stata accettata o firmata, il contratto è completato e diventa automaticamente vincolante per entrambe le parti. Un recesso unilaterale dopo la formalizzazione dell’accordo può portare a serie conseguenze legali ed economiche, incluse la perdita della caparra e il risarcimento per danni subiti dalla controparte.

Quando l’offerta di acquisto è nulla

Un’offerta di acquisto immobiliare può essere considerata nulla quando mancano requisiti legali essenziali come dati completi delle parti, una descrizione dettagliata dell’immobile, il prezzo offerto e le modalità di pagamento, o quando è formulata oralmente anziché per iscritto, mancando quindi di validità legale.

Un’altra causa di nullità si verifica quando l’offerta, anziché impegnare le parti alla firma del contratto definitivo, prevede solo l’obbligo di firmare un futuro contratto preliminare, quindi quando l’offerta stabilisce solamente l’obbligo di sottoscrivere in futuro un contratto preliminare e non un contratto di compravendita. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8083 del 2009, ha chiarito che un’offerta di questo tipo è da considerarsi nulla, non creando un obbligo giuridico concreto tra le parti. Inoltre, un’offerta che include clausole o condizioni in contrasto con la legge, come accordi fraudolenti o vincoli illegittimi, è giuridicamente inefficace e, di conseguenza, nulla.

Il diritto di recesso per il venditore

Fino alla conclusione del contratto, il venditore può annullare l’accettazione di un’offerta di acquisto, purché tale revoca sia comunicata al proponente prima dell’accettazione. Tuttavia, una volta che l’offerta è stata accettata e comunicata all’acquirente, il contratto preliminare, come già menzionato, diventa vincolante. In questa situazione, un recesso unilaterale da parte del venditore comporta l’obbligo di restituire il doppio della caparra ricevuta.

È anche importante notare che, se il venditore ha incaricato un’agenzia immobiliare e decide di recedere dopo l’accettazione dell’offerta, potrebbe essere tenuto a pagare le provvigioni all’agenzia, dato che quest’ultima ha già svolto il suo ruolo di mediazione.